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2021年越南工业地产目前是什么水平呢?

2021-04-16 09:57 来源:toutiao 字号:【

      目前新冠疫情乌云笼罩,越南已成为世界经济的一大亮点。特别是在疫情爆发后,2021年越南将继续吸引外国投资者投资各个领域。从日韩引进的许多投资企业,已开始进行投资并进驻越南工业区。

      说起工业区,不得不提越南的工业地产,那么,越南的工业地产在世界上的地位如何?

越南工业展会.png

      多重第一

      仲量联行河内市场总监阮红云强调,由于对新冠病毒的有效控制,以及签署了一系列自由贸易协定,越南的工业地产在2020-2021年期间拥有巨大的发展潜力。

      这些跨国企业并非全部离开中国,它们在中国工厂之外寻求卫星生产基地,实现供应链和生产基地多元化,寻求生产基地成本更低,获得土地和劳动力更少,而越南是最有潜力的地区,在这一趋势下,它们的产业转移正在向中国转移。

      从地理位置来看,越南比东盟国家,如马来西亚和印度尼西亚更适合。多亏了深水港的海防,从越南到香港、韩国等地的旅行比以前更方便,也更短。

      在亚洲地区,越南税收政策具有最强竞争力。工业园内投资生产的企业,可“两免两减半”,即两年免税,四年后企业所得税减半。对政府重点扶持的工业项目,甚至“免收四九减半”,即四年免税,以后九年50%的企业所得税也免收。

      “首先,相对于亚洲地区其他国家(如中国),越南工业用地的成本竞争力最强。工业用地每平方米在中国的租价高达180-200美元/年,而越南北部的租价只有99美元/平方米/年,”阮红云强调,这也解释了越南工业用地吸引了大量国际投资者的目光的原因。

      DavidDavis越南的专家也指出,越南是工业建筑成本竞争最激烈的国家之一。在胡志明市,建造基本厂房和仓库的平均成本是每平方米352美元;建造大型工厂和配送中心的费用是每平方米412美元;而建造高科技工厂的费用是每平方米618美元。

      虽然越南制造业工人的工资已从2018年的237美元/月增至252美元/月,但与该地区其他国家相比,这一数字仍偏低,而中国则为968美元/月。每月的马来西亚房价是766美元。据政府第90/2019号法令/ND-CP,该地区的最低工资水平将在2020年1月前提高5.7%。虽然薪资大幅上涨,但与其他亚洲国家相比仍然很低。

      在地区内,越南工业企业的工资水平处于领先水平。虽然工人工资从2018年的237美元/月,上升到今天的252美元/月,但该地区的其他国家仍然很低,如中国的产业工人工资达到每月968美元,马来西亚每月766美元。2020年1月,越南政府发布了第90/2019/N号法令,将地区最低工资标准提高了5.7%,但即便如此,越南的工资水平仍处于亚洲地区最高水平的竞争力。

工业展会.png

      什么是越南的工业地产?

      仲量联行河内营销总监阮红云表示,产业地产的发展可分为起步、成长、成熟三个阶段。

      初期的工业地产,主要是为诸如木材、纺织、纸张和印刷等劳动密集型产业提供服务。建筑密度低、靠近港口/机场、建筑技术标准低;拥有方式:建设、自用,国家拥有土地,并按年征税。一般土地使用年限较长,租期较长,一般在50年以上。

      处于成长期的产品大多为重型机械、精炼和汽车。注重资本密集性,逐步减少劳动密集型,提高自动化水平。建筑物的中等密度偏低,部分区域显得集中,定制产品开始出现。第三方拥有土地,政府把土地卖给工业地产开发商。使用权期限不到50年。

      成熟期主要产品为高新技术、医药、石化产品,劳动力利用率低,投资大,自动化程度高,由机器人支撑。建筑物密度高,工业地产集聚发展,各行业污染程度不同,无污染程度不同。政府把土地卖给专业投资者,拥有房地产信托基金,短租期。

      在这个划分过程中,我们知道像韩国、中国台湾等国家和地区都处于工业地产成熟阶段,中国和新加坡处于成长阶段,而越南还处于起步阶段。

      虽然我们还处在起步阶段,但是我们有很多发展和扩大供应市场的机会,市场发展的前景和空间仍然很大,”阮红云说,越南的工业地产仍然面临着很多的挑战。

越南展会.png

      后勤成本和劳动生产率的制约因素。

      而越南的挑战在于,当跨国公司想要从中国搬出去时,他们想要削减成本,因为越南劳动力成本较低,但相应地,它又缺少高技术劳动力。虽然越南的劳动力成本只是中国的1/3,但是他们的劳动生产率却是中国劳动力的1/3。

      另外,越南基础设施发展不均衡,高速路网落后,缺乏完善的配套仓储,导致越南物流成本比中国高出60%。

      据世界银行2020年排名,越南的便利程度仍排在第70位,仅次于韩国、中国香港和新加坡。

      此外,尽管法律体系化程度有所提高,公共服务,如行政审批程序,仍有待改善,而对制造业的投资项目,通常需要4至6个月才能申请投资许可证,这也是限制外资的原因之一。

      这样,越南不但解决不了问题,就会错过外资转移带来的红利,以后就难以吸引外国投资者。

      越南外国投资者协会副主席阮文全承认,大量的“非官方开支”让外国投资者对越南的法律和投资环境感到担忧。诚然,越南廉价劳动力的优势将逐渐消失,这一优势不会永久存在,但会继续提高人力资源的质量。要强化对产业工人、技术工人的培训,改变社会对劳动力价值的认识,尊重技术工人,而不是只说文凭。将来,越南技术资格证书,比文凭还贵。

      据Fiingroup的《2019年越南物流报告》显示,越南第一太平戴维斯公司最近发布的报告还指出,越南的运输基础设施质量仍低于亚洲其他国家。虽然越南的运输基础设施发展迅速,运输物流也日趋完善,但交通运输的发展还远远赶不上社会经济的发展。

      虽然越南在2008-2018年期间实现了10.6%的年复合增长率,但其公路运输服务的潜力还没有得到充分利用。交通运输业需求的快速增长,大大超过了越南国家公路网络升级的速度。

      

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