2027年意大利米兰国际建筑展览会：城市更新和建筑市场

意大利的城市更新目前正处于转型阶段：从由税收优惠和国家复苏与韧性计划 (PNRR) 的特殊规划所驱动的扩张时期，过渡到建设周期逐步正常化的时期。2021年至2024年间，超级补贴成为建筑行业的主要推动力，显著促进了现有资产的改造。据Cresme的计算，改造市场规模达到前所未有的高度，2023年约为840亿欧元，2024年约为950亿欧元，而2017年至2019年间，在补贴政策实施前，年均市场规模约为280亿欧元。在这一周期中，仅与能源效率相关的部分就呈现出尤为剧烈的波动，从2022年的约463亿欧元降至2023年的417亿欧元，再降至2024年的166亿欧元，这表明尽管结构性需求依然强劲，但补贴带来的增长势头已被迅速消化。

这一阶段导致该行业的产能达到饱和：企业、设计师和供应链都满负荷运转，成本、劳动力供应和交货周期都面临巨大压力。随后税率的降低和信贷转移工具的收紧迅速扭转了这一周期。然而，新数据显示，经济萎缩正在逐步结束。根据Cresme发布的第40份经济预测报告《2026-2029年建筑市场》，受益于税收优惠的建筑翻新和节能改造项目价值（基于“有形”转移支付的价值计算）在2025年经历萎缩并持续到2026年1月后，2月份的降幅有所收窄（-5.4%，而2026年1月为-43.2%），随后在3月和4月分别转正，增幅分别为8.9%和12%。

Cresme总监Lorenzo Bellicini在报告发布会上评论道：“就投资而言，重建建筑行业正进入成熟阶段。”根据 2015 年不变的价格计算，与上一年相比的变化估计为：2026 年增长 0.2%，2027 年和 2028 年下降 1.6%，而 2029 年的预测值为下降 0.8%。贝利奇尼继续说道：“预计2026年激励性工程的总金额将达到415亿欧元，但重要的是要记住，重建项目并非仅仅与激励措施挂钩。还有一项超级奖金计划，2025年总额达到37亿欧元，但价值560亿欧元的日常维护支出仍在持续增长。住宅翻新投资的历史性增长势头正在再次抬头。”

2025年建筑业产值达3014亿欧元，2026年增至3200亿欧元。其中，投资额大的达2493亿欧元（占总产值的77.9%）。而投资额中，大部分将用于特殊维护，达1615亿欧元（占总产值的50.4%）。日常维护支出为557亿欧元（占17.4%）。这一情况表明，建筑市场的主要驱动力仍然是现有资产的改造升级，而非新项目的开发。 

在超级奖金周期结束后，私营部门趋于稳定，而公共部门则继续受益于与国家复苏和韧性计划（PNRR）相关的基础设施投资。据克雷斯梅（Cresme）称，公共工程投资从2016年按现价计算的325亿欧元增至2026年的930亿欧元，预计这一稳步增长趋势将持续下去。研究结果表明，未来三年公共工程投资将趋于集中，同时预计住宅领域的投资将出现萎缩。“这意味着PNRR对公共工程部门和大型基础设施产生了显著影响，但对市政当局开展的小型项目的影响更大，”贝利奇尼（Bellicini）总结道。 

从历史经验来看，激励周期往往会经历强劲的加速期，随后进入调整阶段，这对投资规划和企业的中期规划能力都会产生波动性影响。当前阶段似乎也符合这一规律：峰值过后出现收缩，目前已初见复苏迹象，但尚未在公共需求和私人需求之间建立新的稳定平衡。因此，目前正处于正常化阶段：经济活动量正逐渐恢复到接近历史平均水平，但尚未形成稳定的城市更新支持模式。由于缺乏超级奖金的财政杠杆作用，干预措施需要更复杂的公共和私人资源组合、更长的审批周期，以及能够协调各方利益的城市治理机制。

房地产专业人士也认同这一观点：根据Scenari Immobiliari开展的调查，77%的专业人士认为审批时间和城市规划的不确定性是影响项目启动、延期或修改决策的主要因素，而81%的专业人士则认为城市规划法规的确定性是启动新投资的首要条件。67%的专业人士认为，对现有公共和私人资产进行改造是未来12-24个月内有可能采取的干预措施，预计在约2.7亿平方米的废弃或未充分利用的房产上，潜在投资额将超过5500亿欧元。

展望未来，新的住房计划的激励措施现在应该受到监督：它规定了非常规措施，例如拨款约 9.7 亿欧元用于公共住房存量的恢复和维护，目标是使约 6 万套住房重新投入使用。

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