市民将可投资“三旧”改造 建材将迎来又一春

　　2月8日，佛山市城乡规划局正式公布《佛山市三旧改造专项规划（2009-2020）》，提出佛山市将在2020年底前启动3000个“三旧”改造项目，共完成改造面积12000万平方米，预计通过“三旧”改造投入的5789亿资金可拉动9834.3亿元~12726.8亿元的产值，用于兴建商品房的优质居住用地也大幅增加。

　　规划提出三旧改造过程中要实行“阳光拆迁”，对拆迁面积超过2万平方米或拆迁户数超过200户的拆迁项目必须举行公开听证，同时严禁采取停水、停电、停气、阻断交通等手段拆迁。为保障拆迁户利益，政府还计划利用土地出让金收益建立土地储备基金，并在市区建回迁房供受影响拆迁户回迁。此外，政府还计划与银行合作，发行理财产品募集资金，市民收回投资获得收益，政府获得资金进行改造，实现三方共赢。

　　目标：拉动12726亿元产值

　　根据佛山市“三旧”改造专项规划制定的目标，2012年前，佛山全市每年将要启动100个以上成规模的“三旧”改造项目，每年完成100个以上旧改项目。至2012年底，全市累计启动1000个改造项目，共完成改造面积4000万平方米，届时城市可经营的“三旧”改造项目达300个，占项目总数的30%。

　　而从2013年开始，各区每年将启动50个以上成规模的“三旧”改造项目，至2020年底，全市累计启动3000个改造项目，共完成改造面积12000万平方米，可经营的“三旧”改造项目达1000个，占项目总数的33%。

　　通过“三旧”改造可以带动建筑、建材等10多个行业、40多个相关产业的发展，以投入产出计算，基于1元投入，可带动相关行业增加1.7~2.2元的产值。初步估算佛山“三旧”改造的项目建设总投资为5784.9亿元，根据投入产出比，预计可带动相关产业的产值达9834.3亿元~12726.8亿元。据佛山市规划局相关人士介绍，“三旧”改造的大部分项目属于赢利性项目，其经济收益不仅用于维持项目自身运营成本，还增加了财政税收。

　　据了解，通过“三旧”改造规划的实施，可为佛山城市发展提供15551公顷高效建设用地。“旧城区很多从原来的以三类四类居住用地为主将转变为以二类居住用地为主，可提供二类居住用地2719公顷，商住混合用地2206公顷。这些用地可以建成商品楼增加楼市的供应量。”规划实施后，还可增加城市公共绿地面积837公顷，区域绿地面积858公顷，既增加了城市的空地率，还有效改善城市整体生态环境。

　　六问改造

　　1、拆迁

　　问：拆迁是否有相关规定？

　　答：规划提出“三旧”改造过程中要实行“阳光拆迁”，对拆迁面积超过2万平方米或拆迁户数超过200户的拆迁项目，在核发拆迁许可证前，应就拆迁许可有关事项公开听证。

　　规划局相关人士介绍，规划还提出政府将加强对房屋拆迁单位及其工作人员的资格管理，严格执行有关法律法规和规定，严禁野蛮拆迁、违规拆迁，严禁采取停水、停电、停气、阻断交通等手段拆迁。

　　2、保障

　　问：拆迁户是否有保障？

　　答：据规划制定者介绍，为保障拆迁户利益，将利用土地出让金收益建立土地储备基金，用于支付征地补偿安置和拆迁补偿费用，结余资金应逐步提高用于基础设施以及廉租房建设，同时在储备基金中确定一定比例的资金作为储备风险基金，预防资金风险。

　　拆迁补偿方式选用原则也在规划中有明确规定，将按照同地同价原则，及时给予失地农村集体组织和农民合理补偿。

　　“政府还将在市区建回迁房，恢复并延续社区环境，避免中心城区阶层空心化。”据介绍，政府通过储备的闲置土地作为专用的“空转”指标用于建设拆迁安置房，待回迁房或改造项目建成后再回迁。

　　3、融资渠道

　　问：是否有政策吸引社会资本投资？

　　答：为保障“三旧”改造融资，规划制定了一系列激励政策。包括对改造投资主体进行贷款融资的，以贴息的形式提供资金扶持。对改造后为生产性服务业的项目在物业租售推广期间由于物业空置产生租金损失的，给予租金补偿。

　　政府向银行借贷保障拆迁资金来源，银行将采取“即时计息”的优惠方式。银行还可发行理财产品募集资金，市民收回投资获得收益，政府获得资金进行改造，实现三方共赢。

　　佛山还拟试行“土地银行”政策，组织成立农村土地信用合作社，把农民承包地、集体建设用地“零存整贷”,鼓励农民将承包土地经营权规范有序流转。

　　4、模式

　　问：是否都使用同一种改造模式？

　　答：佛山“三旧”改造专项规划创新提出了4种模式，第一种是以政府主导模式。由政府负责拆迁赔偿，进行土地整理，并投入资金主导建设。第二种是政府与市场合作模式。由政府前期负责拆迁赔偿、土地整理等工作，后期进行政策指导和规范市场行为，引入社会资金进行市场化运作，这一模式强调进行“阳光拆迁”,实现拆迁过程的“全透明”.此外，还有集体主导模式和集体与市场合作模式。

　　5、功能定位

　　问：“三旧”改造区功能划分？

　　答：根据区域不同共分为6种改造功能区

　　1、城镇改造区，以建设宜居社区、改善城镇居住环境为目标，主要分布在禅城区、南海桂城、顺德大良、北滘新城、三水西南街道、高明明城镇。

　　2、村庄整治区，以实现土地集约利用为目标，腾出更多的土地。对“空心村”实行迁村并点，做到“建新拆旧”,实现“一户一宅”,主要集中在南海小塘、金沙、沙头，顺德乐从、勒流、杏坛、容桂、伦教以及三水白坭等。

　　3、工矿厂企改造区，以发展高新技术、高附加值的产业为主，加强现代物流、会展、商务服务等生产性服务业的发展，形成创新能力较强、具有核心竞争力的产业集群，主要分布在禅城南庄、张槎，南海狮山、丹灶，顺德乐从、杏坛、容桂、伦教、北滘，高明人和以及三水西南部。

　　4、生态环境改造区，以休闲度假、公用配套为主要改造目标，主要分布在汾江河流域沿线、南海西樵、里水、小塘，顺德新城、陈村、龙江，三水白坭、西江新城，高明合水以及西江沿线等区域绿地内。

　　5、都市农业和现代农业综合开发区，以复耕复绿、增加农田面积、提高农业效益为主要目的。主要分布在南海里水以及三水乐平等。

　　6、主题文化公园建设区，修缮及维护具有历史价值的名人故居、历史文化街区、历史建筑，保护和挖掘佛山的历史资源，充分利用旧工业建筑、旧村居改造建设成创意产业园、博物馆、工业设计、音像出版等，主要分布在禅城南庄、祖庙地区、桂城以及顺德乐从、容桂等。