供大于求 深圳写字楼冀望深港共建

证券时报6月22日讯 售价210万元，租价1.1万元/月--这是深圳中心区卓越大厦某间写字楼昨日的租售价格。进入6月，不时有投资者购买整层写字楼的消息，写字楼的租金也已连续三个月小幅攀升，但由于深圳写字楼市场严重供大于求，总体来看仍显疲弱。业内人士认为，随着未来深港共建的不断深入，深圳写字楼空置率应该得到很大改善，楼价和租金也会得到提升。

从目前写字楼市场的挂牌价来看，深圳写字楼价格与普通住宅之间的价格差距较小。记者了解到，深圳福田中心区写字楼的二手房的售价在1.55-3万元/平方米之间，与周边的纯住宅楼相比相差不大。价格较低的如财富广场的单价为1.55万元/平方米，单价超过3万元/平方米的仅有卓越世纪中心等极少数楼盘。大多数写字楼的二手房挂牌价格在2-3万元/平方米之间。这样的价格与同区域的住宅楼盘相比几乎相差无几。如黄埔雅苑、星河国际、城中雅苑多个高等住宅楼盘的价格均在2.2万元/平方米以上，其中城中雅苑的二手房价格甚至挂到了2.9万元/平方米以上，高于不少写字楼的挂牌单价。

从租金价格来看，今年3月份以来深圳写字楼的租金开始缓慢回升，到今年5月份的时候均价达到114元/平方米。但是从目前的挂牌价来看，深圳福田中心区的租金又有下跌的趋势。大多数写字楼的挂牌价格集中在80元-110元/平方米之间，低于5月份114元/平方米的均价。

而且从总体来看，深圳地区的写字楼平均租赁价格远远低于北京、上海。据中原地产有关数据，今年5月份，深圳市写字楼的平均租赁价格为121元/平方米，而同期北京、上海地区的写字楼租赁均价分别为238元/平方米和285元/平方米。

造成这种现状的原因是整个写字楼市场供大于求的市场格局。中原地产数据显示，2009年深圳共将新增约104万平方米的写字楼面积，同比增长约7成，成为历史之最。供大于求的市场格局非常明显。

中原地产的报告还指出，深圳市综合配套改革总体方案出台，令写字楼市场长线看多，投资开始活跃起来；而经济有望继续稳定发展，这些因素为写字楼发展提供最坚实的基础，写字楼市场有望继续保持相对活跃的状态。

深圳市社会科学院城市运营研究中心主任高海燕认为，深圳的房地产市场一直都是住宅涨价快，与写字楼价差小，2005年以前甚至是“商住倒挂”（写字楼价低于住宅价），根源在于过去的产业结构中服务行业比重偏低。

他认为，随着深港共建金融中心以及深圳创业板市场的开启，将会带来“泛金融资源”的快速增长，保险、证券、基金、担保等公司将会增多，起码会在深圳设点。这样将带动写字楼市场的新需求，提升写字楼的价格。他认为，今明两年深圳写字楼市场首先要消化中心区写字楼的投资型资源，解决大量空置问题， 这样在接下来3-5年内价格才会有较大变化，拉开与住宅的距离。

(本文来源：证券时报 )