附违建房产将不予登记

损坏了承重墙的房子能不能转让？别墅违法搭建要不要限制登记？房地产权证补发是否需要提前刊登遗失声明？公寓式酒店该如何登记？对于在房地产登记中经常遇到的种种问题，新修订的《上海市房地产登记条例》（以下简称《条例》）均做出了明确规定，并将于今年7月1日起正式实施。

记者昨天从上海市住房保障和房屋管理局获悉，根据新《条例》规定，对附有违法建筑的房地产将不予登记。此次修订还对原《条例》中的登记效力、登记日、预告登记、异议登记、更正登记、损坏承重结构房屋的登记等条款进行了修改和补充完善，从而更好地保证房地产登记准确性，保护房地产权利人的民事权利。

损坏承重墙

完成整改才可登记

据上海市住房保障和房屋管理局有关负责人介绍，新修订的《上海市房地产登记条例》对损坏房屋承重结构的行为，做出了特殊规定，将在房地产登记簿上进行记载，并在完成整改后才能进行登记。

该负责人表示，新修订的《条例》规定，房地产登记机构根据行政执法机构出具的损坏房屋承重结构的认定文件，在房地产登记簿上对该房屋进行记载，以起到警示第三人的作用。在此基础上，又规定当事人申请房地产转移登记、抵押权设立登记时，应当已完成整改并提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。“这样在强化行政执法机构的查处力度的基础上，也促进了当事人的整改，对违法行为有遏制作用。”

新修订的《条例》对附有违法建筑的房地产登记也做出了明确规定。根据规定，对附有违法建筑的，房地产登记机构应当不予登记。只有拆除违法搭建、恢复原状后，经执法机构核查并出具已完成整改的证明文件，且经房地产登记机构在房地产登记簿上记载后，房地产登记机构方可登记。

同时，还明确了业主共有房地产的权利。在商品房项目初始登记时，增加了对开发企业保留自有的房地产、用于销售的商品房、业主共有房地产和作为公益性公共服务设施的房地产分别进行登记的规定。初始登记范围内有业主共有房地产的，房地产登记机构应当在房地产登记簿上予以记载，不颁发房地产权证。

房地产权证补发

需刊登遗失声明

此外，新条例还规定，房地产权证书灭失、遗失，房地产权利人要求补发的，应当向房地产登记机构提出申请，并通过房地产登记机构在市房屋、土地行政管理部门门户网站上刊登灭失、遗失声明。自刊登之日起满三十日无异议或者异议不成立的，房地产登记机构应当向房地产权利人补发房地产权证书。

而根据原条例规定，房地产权证灭失的，房地产权利人要求补发的，可以向登记机构申请补发，不需要刊登声明。“但在实践中，利用补领权证进行欺诈的案子时有发生，作为房地产权利人，负有妥善保存相关证件的义务，因而刊登房地产权证书灭失、遗失的声明是必要的。”市房管局相关负责人表示。

明确规定

房地产登记基本单元

据介绍，在房地产登记基本单元方面，由于以往缺少相关规定，容易产生纠纷和矛盾，新《条例》对房地产登记的最小单元加以了规范。其中，土地以宗地为基本单元；居住房屋原则上以套为基本单元，非成套的，已经登记的维持原状；非居住房屋以规划确定的完整功能、可以独立使用，并且有明确、唯一编号的房屋或者特定空间为基本单元，比如独幢的宾馆、公寓式酒店以幢为基本单元。

此外，与原条例相比，对于房地产登记日的规定也有所改变。原条例是以受理日为登记日，根据《物权法》第十四条规定，依法应当登记的，自记载时发生效力，新《条例》将登记日由受理日修改为记载于房地产登记簿之日。此外，新条例在更正登记、异议登记、预告登记等方面也都有一些新的规定。

案例分析

案例1

附违法建筑房产 拆除后才可以登记

李女士欲购买一幢花园别墅，经实地查看，在别墅毗连一侧有一间数十平方米的附屋。在与产权人签订房屋买卖合同后，双方当事人到房地产交易中心办理过户登记，却被登记机构告知，该别墅附有违法建筑，已由房地产登记机构在房地产登记簿上进行记载。

提醒：根据新《条例》的规定，房地产登记机构不予受理登记申请。只有在违法建筑拆除后，且持行政执法机构出具的已完成整改的证明文件，才能申请产权过户登记。因为违法的建筑是不受法律保护的。当事人应将违法建筑拆除后，行政执法机构到现场出具已完成整改的证明文件，登记机构方能办理登记。

在实地看房时，要核对产权证中的附图，如不一致的，要谨慎签订房屋买卖合同。

案例2

损坏承重结构 不整改不能拿房产证

王先生购买了一套新建商品房，房屋交付后遂开始装修，同时王先生和出售方共同向房地产所在地的房地产交易中心申请办理产权证。在装修期间，王先生将主卧室和阳台之间的承重墙打掉。物业公司发现后经劝阻、制止无效，遂向行政执法机构报告，经行政执法机构认定属损坏承重结构的行为， 并向王先生开出了限期整改通知书，房地产登记机构根据损坏承重结构的认定作了文件记载。几天后，王先生去登记机构询问产权证办理进展，被告知王先生须将损坏的承重结构整改完毕后，并由行政执法机构出具已完成整改的证明文件，方可取得房地产权证。于是，王先生请装修施工人员重砌了承重墙，行政执法机构验收后，向王先生出具了已完成整改的证明文件，并将证明文件向房地产登记机构作了登记。数日后，王先生顺利地拿到了产权证。

提醒：不要损坏房屋的承重结构，否则对己对他人都将产生不利的后果。

业内点评

“预告登记”使卖方无法一房两卖

中原地产法律事务部高级法务经理姚志云针对修订后的《条例》分析认为，其中关于“预告登记”制度的规定，可谓是整个条例中，变化较大、影响较深的规定。它分别从三方面对预告登记制度作了进一步完善：

首先，预告登记的范围从2004年修订的登记条例中的仅限预售商品房，扩展到了二手房市场。这样进一步保障了购买二手房客户的利益和权益。

其次对于预告登记的效果作了详细清楚的阐述。其中二手房方面买卖双方一旦去交易中心作了“预告登记”就意味着卖方在登记有效期内无法再一房两卖。此前，买卖双方签订买卖合同后，一旦房东将物业卖予第三人，房东应返还双倍定金予买方，但是物业还是卖给了第三人。与以往不同的是，此次的条例从制度上、程序上有效地避免了这种现象的发生，因登记机关对没有经过预告权利人同意的转让不予登记，卖方无法实现转让。

同时，此次修订明确了买卖双方可通过两种方式进行预告登记。一是双方在签署完买卖合同后去交易中心共同办理预告登记；另外是在买卖双方签署合同时，将办理预告登记事宜写进合同里，买方可带齐买卖合同和双方材料，单方面办理预告登记。

(本文来源：东方早报 作者：朱楠 栾晓娜)