业主“反价”开发商捂盘 下半年楼市何去何从？

信息时报6月26日讯 去年，复杂的经济形势给房地产市场带来了严峻挑战。今年以来，随着政府推出多项刺激经济计划，经济恢复的态势持续得到巩固。那么，在这种经济大环境下，面对当前楼市的单边繁荣，特别是在世界经济依然普遍低迷、国内经济略显好转的情况下，广州楼市下半年走势如何？是延续前几个月的价量齐升、还是时局突变转为价量齐降？这成为业界最为关注的问题。

经济环境

形势企稳趋好

下半年防通胀

日前，国家统计局有关专家在国家统计局官方网站发表文章指出，无论从GDP、工业生产增长状况等各种经济指标看，如果不出现大的意外，基本可以断定当前我国经济已经见底。

中国经济已见底回升？

而在本月20日，新鸿基地产特邀在广州举办的--“《财经》论坛：寻找中国经济新引擎--南中国经济增长之路”上，国家信息中心首席经济师兼经济预测部主任范剑平同样表示，中国应对全球性金融危机所取得的成效好于预期，经济已经提前复苏。“早在今年1~2月时，中国经济就已出现底部，3、4、5月环比逐渐回升，下滑势头已被抑止。”他介绍说，由于政府的投资带动了固定资产投资接近33%的高速增长，本轮投资回升力度相当强劲。此外，住房和汽车作为中国最重要的消费热点稳步回升。其中，1~5月汽车销量增长速度累计达到14%以上，绝对成交额达最高历史水平；住宅销售面积增速则超26%.

范剑平表示，下一步宏观调控重点应从救急救市转向中长期发展的结构性调整。

下半年须预防通胀

在对下半年经济走势看好的同时，近期同样有不少专家发出“通货膨胀的预期有所抬头”预警信号。前不久，中国国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪称，中国目前处于通缩的延长阶段，但要密切关注通胀信号的变化。

对此，亚洲开发银行驻中国代表处高级经济学家庄健(博客)表示，中国经济目前处于通货紧缩阶段，但在2010年可能会进入通货膨胀阶段。因此2009年中国经济要防通缩，2010年中国经济要防通胀。他认为，目前CPI、PPI都处于负增长阶段，而且在未来较长的时间内，还将处于负增长阶段。而巴克莱资本中国研究主管彭文生则表示，对通胀的担心来自于对货币和信贷的快速扩张，但强劲的信贷扩张在短期内并非必然会造成通货膨胀。决定是否会出现通货膨胀的要素有三个：首先是通胀预期，其次是需求压力，第三是成本推动。“目前中国各界对通胀的预期是比较强烈的，但需求压力不大，成本推动的压力也不大，因此中国短期内出现通货膨胀的可能性不大。”

房地产业翻转有赖经济

广东省政府发展研究中心副主任李惠武认为，近期楼市的良好表现，是多种因素结合造成的，但是否意味着“房地产市场已翻转”则需要进一步观察。“一方面是基于未来经济增长的不确定性，另外也要看政策的走向如何。”李惠武表示，作为副厅级干部的他，月工资为8000元，而目中心城区的房子售价多在15000元/平方米以上，“估计有70%左右的人买不起广州目前的房子。”他认为，现在的房价到了一个高峰，再涨下去便会抑制需求。

而对于过去几个月的持续性回暖迹象，李惠武表示，今年前5个月房地产市场量价齐升，一方面与国家和地方的扶持政策有关。而另一方面，则与投资者对下半年通胀的预期有关，由于担心货币贬值，消费者的刚性购房需求得到释放，加大了楼市的成交量。另外，开发商大多预计市场会在危机中重新洗牌，因此也在做好品牌、加强质量方面下了大功夫。

楼市现状

业主频频反价 开发商惜货捂盘

今年上半年，广州楼市快速回暖，由此也引发了连锁反应，楼好卖了，小开发商开始打起了囤货的主意。同时，二手市场方面，业主的惜售心态日益明显，反价现象频频发生，令上半年的楼市十分热闹。

一、二手楼市全面反弹

告别了萧条冷清的2008年，广州房地产市场在2009年上半年出人意料地高歌猛进，一、二手楼市的成交量均较2008年同期有大幅增长，价格止跌反弹，在第二季度直追2007年楼市高峰时期的“量价水平”.

广州市国土房管局公布的数据显示，2009年1~5月，广州十区一手住宅成交量同比暴增90.7%,二手住宅成交量也同比增加53.7%.价格方面，1~5月，全市一手住宅成交均价为8150元/平方米，同比下跌19.0%;二手住宅成交均价根据满堂红地产的成交数据为7474元/平方米，同比上升6.0%.

满堂红研究部高级主任肖文晓认为，上半年广州房地产市场基本可分为两个阶段：第一阶段为刚性需求集中释放阶段，时间为第一季度，表现为价格稳定、成交量复苏；第二阶段为改善型需求和投资性需求升温阶段，时间为第二季度，表现为成交量继续增加、价格快速反弹，置业者出于对通胀预期的恐慌“追涨”欲望强烈，土地拍卖市场出现新的地王现象，市场的非理性成分增加。

6月成交略有回落

不过，今年以来一路高歌猛进的广州楼市，到6月开始又略有疲软。广州中地行房产代理公司、新浪乐居广州房产频道联合发布广州商品房成交半月报第一期显示，6月1~15日，广州市十区二市共签约成交住宅6025套，成交面积63.37万平方米，两者环比下降都达19%.表明5月令市场持续旺销的热潮明显下降，但预计本月签约量依然突破100万平方大关，将与3月签约量相若。

据悉，住宅成交集中在中心城区的天河、白云，以及近郊区域的番禺、花都、增城5大片区。中心6区成交住宅2567套，成交面积26.49万平方米，占整体十区二市的42%,环比下降30%.

短期反价现象明显

由于今年楼市回暖，导致了短期反价现象明显，尤其是二手楼市，包括结婚类、拆迁类、入学类自住客，以及投资型、改善型客户等的入市情绪皆比较高。同一时间的看楼客（潜在购房者）数量明显增多，让大部分小业主切身感受到“暖市”氛围，于是市面上也陆续出现“反价”现象。“反价潮”从东往西，先后跨越了天河、越秀、荔湾、海珠等区域，市场的交投也在这一波“反价潮”中急速放大。

据了解，近期珠江新城地王诞生后，周边二手楼反价现象愈加明显，据悉，约25%的业主反价幅度在2000~3000元/平方米，其他区域反价幅度为1000~2000元/平方米。

小开发商捂盘惜售

随着成交量放大，一些开发商趁机捂货，尤其是一些中小开发商，在广州目前只有一个项目，“慢慢卖”成了他们的主要心态。

上月，海珠区某楼盘公开发售，总货量不到100套。上周记者暗访售楼部时，售楼小姐告之项目只剩余10几套，但记者从阳光家缘网上看到，该楼盘可售货量有近50套。同样，珠江新城也有数个楼盘在地王诞生之后采取保守推货的策略。某高价楼盘预计下月推出200套新组团，但昨天记者从有关负责人处了解到，新组团将推后到8月推出。

地产人士黄春表示，一些中小开发商手中没有多余项目，现在世道比较好，只能靠手中的项目慢慢卖。惜货将加大市场供求关系的矛盾，导致价格进一步上升。

在信息时报记者采访过程中，不少业内专家认为，房地产走势与通货膨胀预期、金融政策、物业税是否真的开征等方面密切相关；已经持续几个月呈现回暖态势的广州楼市，下半年仍存在很多变量，不排除楼价会有幅度下滑的可能性。

楼市承接力正逐渐下降

今年以来，广州的楼价持续攀升，大部分区域楼价上涨幅度超过两成，中心城区的楼价上涨幅度更高达逾三成。据了解，珠江新城的多个楼盘已由春节前的13000元/平方米左右上涨到现在的20000元/平方米左右。这直接导致的结果是，市场承接力正逐渐下滑，成交量呈下降的态势。

数据显示，今年6月1~15日，广州销售的高峰期有所回落，其成交量及成交套数均出现下滑迹象。据了解，今年1月1日，广州市住宅未签约套数为79591套，未签约面积为898.85万平方米；而截至6月15日，广州市住宅未签约套数为60349套，未签约面积为711.17万平方米，与1月相比，签约套数和签约面积分别下降了24%和21%.

满堂红研究部经理周峰认为，从5~6月的情况来看，广州楼价已达到短期高位。如果再继续上涨，承接力将不足以支撑，成交量会逐步减少，这将直接导致7~8月成为一个市场重新储客、对物业价格进行重新定位的时段，发展商或小业主都会尝试用不同的价格位置测试市场反应。

逾六成市民看跌后市

据信息时报与搜房网联合调查数据显示，超过80%的人认为，当前楼价幅度上涨再次超过心理承受价位；70%以上的人表示，暂时不买房，继续观望；而逾六成市民认为，今年下半年的楼市将会再次进入下跌通道。

在“你可以接受哪个价位的住房”一栏里，近50%的人选择了5000~8000元/平方米，选择8000~10000元/平方米的所占比例为10%,而选择10000元/平方米以上的市民不到5%.同时，40%的人认为，今年下半年广州楼价会回落到8000元/平方米以下。

社科院金融研究研究员易宪容(博客)日前表示，下半年的房价肯定是向下调整，如今房价过高，老百姓购买力不足，不利于房地产市场的健康发展。“从经济环境来看，整个世界的经济形势还不太明朗，从中国目前的经济复苏情况来看，短期内出现完全逆转可能性还比较小。国民实际收入在下降，房价的上涨严重超过了国民的购买能力，房价很有必要进行再调整。”

房地产企业盲目乐观？

针对目前的宏观经济环境及楼市现状，开发商保持乐观的态度。某知名房企相关负责人表示，目前，通胀预期正持续走高，多数人正选择投资房地产，这为广州楼市注入了“强化剂”,更是成交量的强大支撑力。再加上今年下半年一手住宅市场可能会出现供不应求的态势，更促使成交活跃。

奥园地产罗江海认为，国家4万亿元的投资在上半年大多数没有启动，下半年或许是集中启动期。“4万亿投资对房地产的带动是比较大的，虽然不会一下子完全体现在房价升幅上，但对房价的支撑是毋庸置疑的。”

资深知名房产专家韩世同(博客)则认为，开发商对后市的盲目乐观，往往会采取捂盘惜售、持续提高楼价的行为，这种做法必然再次使有着住房刚性需求者望而却步，买卖双方再次陷入“博弈”状体，成交量持续下滑，最终导致的结果是，楼价将再次进入下跌的通道。

专家看市

维森置业董事长张维伦：

下半年楼市趋向量价齐涨

今年下半年，广州整体楼市趋向于“量价齐涨”,整体楼价将稳步上升。基于这样的判断，主要有以下两个方面的原因。

首先，今年春节楼市开了个好头，再加上五一黄金周延续了这一趋势，使楼市定下了“回暖基调”,楼价进入惯性上涨状态。因此，下半年在买涨不跌的心理操动下，广州楼市会继续延续该趋势，楼价继续上涨。

其次，从经济环境来看，中国经济目前已触底，在政府多项政策扶持努力下，正走向稳步回升的阶段，这一点是支撑下半年楼价上涨的根本源动力。

中国知名资深房产专家陈真诚：

房地产或迎来更深调整

关于下半年的房地产走势，目前来看比较复杂，将受通胀预期、经济数据对市场心态的影响、金融政策、物业税是否真的开征、国际经济形势、地方政府与开发商行为等方面因素的综合影响。

如果今年再次加息、开征物业税等，那么，房地产可能形成新的观望、滞销期，房价预期可能激变、急速向下运行。如果有些开发商、地方政府人为地托价，就可能形成房地产市场的滞涨--即看起来房价上涨但成交不增长，甚至快速大幅度下降，房地产市场可能会迎来时间更长、程度更深的调整。

资深房产专家韩世同：

“价升量减”或成主调

从目前广州的房地产现状来看，广州下半年的楼市走向有两种可能性，一种是高涨的楼价得到有效控制，呈现价量趋稳的态势；一种是楼价持续攀升，但成交量萎缩，整体楼市呈现“价升量减”的局面。

我个人认为，下半年，广州楼市出现第二种情况的可能性比较大。目前，政府持续放松信贷环境等，再次使开发商对后市有了较大的信心，楼价持续坚挺，甚至捂盘惜售、提升楼价。开发商的这种行为必然再次使有着住房刚性需求者望而却步，买卖双方再次陷入“博弈”状体，从而形成“价升量减”的局面。成交量持续下跌，最终导致的结果，楼价将再次进入下跌的通道。因此，下半年的楼价不排除会出现幅度下跌的可能性。

满堂红研究部经理周峰：

年底或再现“羊群效应”

今年7~8月，广州整体楼价会有所走低，但下跌幅度将不会太大，或者在一个水平线上波动，9月之后到年底又会出现缓慢的爬升局面

从5~6月来看，广州楼价已达到短期高位。如果再继续上涨，承接力将不足以支撑，成交量会逐步减少，这将直接导致7~8月是市场的一个重新储备客户的时段。9月之后，预计成交量会逐步重新放大。此时发展商或业主在看到市场交易放量的现象，又会进行新一轮提价竞赛，羊群效应或令今年第四季度再现“价量齐升”的态势。

社科院金融研究研究员易宪容：下半年房价必降

下半年的房价肯定是向下调整，如今房价过高，老百姓购买力不足，不利于房地产市场的健康发展。从经济环境来看，整个世界的经济形势还不太明朗，从中国目前的经济复苏情况来看，短期内出现好的逆转可能性很小。国内失业率提高，国民实际收入却是在下降，房价的上涨严重超过了国民的购买能力，房价很有必要进行调整。信息时报记者 徐凤

简讯

天河商务区

小户型

投资火爆

随着居民防范通胀意识增强，近期广州二手楼市的投资气氛明显升温。来自中介的报告显示，目前珠江新城板块60平方米以下的小户型年出租回报率可达4%~5.5%,天河北板块则在5%~5.5%左右，稳定的收益令投资者趋之若骛。

据满堂红投资专家介绍，在珠江新城的众多小户型楼盘之中，靠近跑马场的马赛国际公寓租金较为便宜，在30~45元/平方米/月，投资门槛也较低，以9000~10000元/平方米的成交价计算，总价40万元左右就可轻松入主。与之相比，位于五羊新城对面一带的小户型公寓楼盘档次普遍较高，二手成交价从13500~20000元/平方米不等，其租金一般在45元/平方米/月以上，高的甚至超过70元/平方米/月，年出租回报率大约为4%~5.5%.

成交数据显示，近期珠江新城的小户型换手频繁，最近3个月的成交比例都在板块二手房成交宗数的40%~50%左右。

与未来的CBD珠江新城相比，现时的CBD天河北的小户型投资门槛明显要低好多，像天麒驿、聚龙阁、侨林苑、天惠嘉园、天逸名都等早年开发的楼盘，二手成交价都在10000~13000元/平方米左右，而售价较高的中怡城市花园的成交价也不过15000~16000元/平方米左右，成交总价一般在40万~70万元之间。

难能可贵的是，在楼价较为实惠的同时，天河北的小户型的租金水平也不低，一般可租到40~70元/平方米/月，年出租回报率大概在5%~5.5%左右。不过也正因如此，天河北的小户型通常都被投资客长期持有，市场上流出的高性价比房源极少，投资机会稍纵即逝。

(本文来源：信息时报 作者：罗莎琳 徐凤 李东元)