房价可能涨过2007年高点

证券时报6月26日讯 申银万国(行情 股吧)证券昨日在其下半年投资策略报告会上表示，由于居民支付能力不低于2007年，投资性资金入市意愿不弱于2007年，并且供需缺口进一步扩大，因此可以预测一、二线城市房价将继续上涨，局部区域将出现泡沫，房价会超过2007年高点水平。

申银万国分析，目前居民储蓄水平在继续上升，财富仍在增长，这决定了居民的首付能力有所提升。同时，降息和利率下浮的政策，降低了每月还贷额，抵消了居民收入下降的不利影响。在投资性资金方面，和2007年相比，实业投资回报率下降，资金投资渠道有所减少。流动性充裕也导致资金成本较低，风险偏好上升，在房地产政策相对宽松的环境下，投资性资金进入的意愿比较强。最后，需求的相对刚性和累计需求的释放，将导致主要城市2009年需求量大幅上升。供给方面却受2008年开发商过度收缩开工和2009年上半年相对谨慎的影响，将导致2009年下半年新增供给下滑，2009年全年新增供给小于2008年。上述原因奠定了房价继续上涨的基础。

在房价上涨动力较强的前提下，申银万国认为，房地产企业短期利润增速将非常明显，2010年业绩超预期概率较大。随着2009年销售均价的逐步回升，一方面2009年上市公司现金销售收入将超过预期，另一方面价格回升将带动企业毛利的修复，对净利润的增长影响将较为显著。

申银万国也指出，房地产企业长期利润率水平将有所回落。在房价超预期上升的同时，也会带来地价的上涨，从而影响企业未来的利润水平和增长能力。但是，从行业整体来看，即使今年土地成本上升，结算利润要到2012年才会出现下降。假设房价不大幅上升，地价每年上升10%~20%，则2009年~2011年，地产行业销售净利率将保持在13%左右的水平。若2009年销售价格恢复到2007年水平甚至更高，并形成平衡，行业近3年的净利润率将恢复甚至超越2007~2008年的利润率高点。2012年后，随着低价土地的消耗，结算土地成本将明显上升，行业的毛利率和净利润率将有所下降，预计净利润将降至10%左右。

申银万国建议，投资者在投资房地产板块时，应关注业绩增速对房价上涨的敏感性更高的公司，例如金地、万科。或者是土地储备丰富、或存在潜在获取低价土地的公司，未来其ROE保持在相对较高水平，例如 冠城大通(行情 股吧)、华侨城、 泛海建设(行情 股吧)和中航地产。存在资产注入预期的公司，例如 中华企业(行情 股吧)，也建议关注。

(本文来源：证券时报 作者：韦小敏)