任志强：两月内北京出让土地溢价超74亿

网易财经7月6日讯 华远地产总裁任志强(博客)今日发表博客称，今年5、6月份北京市出让土地溢价超74亿，政府从溢价中获取最大收益。

这是继国土部宣称中国地价仅占房价15-30%之后，在短短半个月时间内，任志强连续4次撰文给政府“算账”。

北京市今年5月成交15块地，其中十块以底价或近底价成交，主要为远郊、旧村改造的用地，略好的五块地溢价中标。5块地合计建筑面积为48.1万平方米，成交总价为24.2亿，溢价高达14.05亿，每平方米平均溢价2919.6元。

6月份成交21块土地，其中10块为底价或近底价成交，主要为怀柔、密云、顺义、大兴用地，包括旧改、限价房、回迁房建设用地，另外11块则溢价中标（底价51.7亿），溢价总收入高达约60亿。这11块土地的规划建筑面积为142.7万平方米，平均每平方米溢价4205.7元。

任志强称，溢价的概念是政府已核算完土地的开发成本，核算完应收取的70或40年土地出让金后的额外超额利润，并未包括原有的土地出让金收益。平均土地成本7818.56元（计3%的契约税等于8052.54元/平方米）。

他表示，政府不但从溢价上获取最大收益，从拍卖的方法上也在用吊胃口的方式延长决策的周期，达到逐步提高预期并抬高地价的策略。

如果是在同一天、同一时间举行拍卖活动，那么就可能形成大多数企业无法参加所有地块举牌的波动，因此大多数企业无资金实力同时对多块土地举牌并中标，这样在减少了企业选择的机会的同时，也减少了竞争的对手数量和能力。但如果是每天一场拍卖会，则第一场竞争中的失败者会重新对已出现的天价地影响下重新研究举牌的办法，也在这种天价地预期的推动下提高预想的中标价格。第二场再失败时，各企业又会再一轮的重新研究，并比此前的溢价预期再提高举牌中标的价格。这样每一次的土地溢价都给下一次的土地溢价找到了理由，溢价预期每次都提高一个台阶，并从市区向郊区蔓延，又从郊区返回市区，交叉影响。最终形成了“鱼翅”的价格提高的同时“粉丝”的价格也在大大提高紧追“鱼翅”价格的现象。

而至于房地产企业的利润，他以媒体报道的上海倒塌楼盘360%的利润为例，“且不说这个成本的计算中只计入了土地的直接成本和建安合同中的成本，没有计算各种契税、土地使用税、资金管理费、外购材料、设计、规划的成本、车库配套、市政设施、销售广告费用等等，也不用说用当年的地价衡量当年的房价问题，仅按360%的毛利计算，要交纳60%的土地增值税就去掉了216%的毛利部分，还有25%的所得税，再加上营业税等其他税费，毛利就不到100%了。”

他表示，政府本就无法用加大总量的方式来平衡供求关系，又在追求土地出让的利润最大化与追求房价稳定的双重矛盾中打架。开发商可以降低投入与生产，用减产来调节价格，但消费者却无法避免成为最终的损失者。 (本文来源：网易财经 作者：潘秀林)