广州开发商不逐暴利 地价房价比高于全国

南方都市报7月29日讯 谁在推高房价？在地产商任志强(博客)的眼里，地王频出与政府不无关系。

作为回应，日前国土资源部公布了全国620个楼盘地价房价相关数据。被调查的620个案例中，地价占房价最低比例为5 .3%，最高为58.6%，平均为23.2%。

“国土部似乎是在告诉民众，中国的土地价格还很低，还有极大的提升空间。不是地价在推高房价，而是房价在拉高地价，并将继续在高企房价中推高地价。”任志强在自己的博客上炮轰国土部。

而作为行业龙头，万科拿地“中规中矩”，国土部公布的万科楼盘地价占房价比例基本在30%左右。在广州，据新浪乐居提供的数据，万科金色城品的地价占房价比例甚至高达52.6%。

国土部数据引来非议

620个案例中，大多数地价占房价比例在15%-30%之间。620个案例平均为23.2%，其中该比例在30%以下的约占案例总数的78%。据了解，该项调查由国土资源部土地利用管理司于今年5月底开始进行。

国土资源部中国土地勘察规划院地价所所长赵松表示，这些数据告诉了人们一个基于调查的事实———地价究竟占了房价多大的比例，如果各个部门都能把掌握的数据公布出来，楼盘项目的成本构成也就清楚了。除了一些正常的成本外，有些房地产开发商说，成本中有一 部 分 是 所 谓 的“灰色成本”，以此为高房价寻找借口，其实，如果真有“灰色成本”，也可以通过信息公开将其空间越挤越小。

赵松的这一表态招来非议。任志强在其博客上公开表示，政府早就参与到城市与土地的经营之中，早就变成了企业式地追求利润最大化，在依赖于土地财政发展城市经济时忘记了自己的社会责任，而在谋求了土地的暴利之后，却要求市场去承担为穷人盖低价房的责任，又用各种理由去掩盖这种土地价格推高房价的过失。

中国人民大学不动产研究中心副主任俞明轩认为，招拍挂出让的实质是在土地市场中引入竞争机制，显化土地资产的市场价值。在土地招拍挂出让实践操作中，常常发生成交价格是政府确定底价的一倍、两倍甚至数倍的情况，这是市场竞争的结果。

“总体来说目前的地价是不正常的，这是在特定经济形势下产生的结果。”满堂红企业发展部首席分析师龙斌认为，由于市场好转，流动资金充裕，因此土地市场也跟着楼市在上涨；但另一方面，经济好转的迹象并不明显，这和楼市的繁荣不吻合。

“广州开发商赚得相对少”

记者统计发现，在国土部涉及的万科的楼盘中，其地价成本在30%左右，比23.2%的平均水平要高。

新浪乐居昨天对广州15个项目的统计显示，拍卖获得的土地成本基本在30%左右，而万科的三个盘的地价占房价比例均在40%以上，万科金色城品的甚至高达52.6%。

中原地产项目部总经理黄韬认为，所公布的数据中，万科拿地的成本在40%-50%，这是比较正常的，中国香港和有些发达国家他们的地价和房价比达到70%-80%左右。当然也不能否认有些开发商拿地成本比较小，销售价格很好，存在暴利。

而国土部调查的广州三个项目，地价房价比相对高。合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，调查样本中广州三个项目有代表性，基本能反映广州的实际情况。像万科金域蓝湾42%的地价房价比，在全国来说都是比较高的，三个项目平均为32%，这说明广州的房价相对于全国来说还比较合理，广州开发商赚得比较少。

“目前中国地价房价比还有较大的上升空间。”广州市同创卓越总经理赵卓文表示，按照香港地价/房价70%的比例来看，中国内地地价/房价上涨到50%的几率很大。其认为，土地的价格一直没有被认识，目前土地价格的上升是正常现象，地王的出现是土地价值回归的一个特殊体现，当然，地价的上升必然将带动房价的上涨，这就需要政府加大廉租房的建设与供给，为买不起房的人提供住房保障。

广发证券(行情 股吧)房地产分析师沈爱卿则表示，房价构成主要有7个方面，即前期费用、土地成本、政府税费、建安工程费、管理成本、销售费用和开发商利润。

除去前六项成本，开发商的利润大概在20%左右，地价/房价比23.2%，这个数字还是比较正常的，但超过40%就不太正常了，这样地产商为保障其自身利益，就有可能抬高房价，否则，就会出现晒地王的现象。

房价太高谁之过？

“谁都不想承担责任才会出现争论，或者说确定了房价拉高地价的责任之后有更好的理由从土地中获取更多的收益。”任志强在自己的博客中写道。

无论地价推高房价，还是房价推高地价，在购房者眼里，就是买不起房子。寒桐投资总经理韩世同(博客)认为，地价与房价互为因果。前期房价的高涨推高了地价的上升，而目前土地市场的火爆也产生了推高房价的力量，地王的出现可能会进一步推高房价。

但这也可能导致物极必反的情况，尤其是现在市场与2007年的楼市不同，市场弥漫更多的是担忧的氛围，地王推高房价，可能导致成交萎缩。韩世同表示，这种萎缩在今年第三季度将明显表现出来，成交萎缩将导致开发商降价促销，从而导致房价的回落。

沈爱卿认为，地价与房价一直都是相互促进的关系，在通胀预期的影响下，以及由于前期去库存销售幅度较大而带来的下半年楼盘供应减少，预计下半年房价还有一定上涨空间，但上涨幅度取决于政策的调控力度，目前的政策微调已经开始慢慢打击房地产市场。 (本文来源：南方都市报 作者：戎明迈)