预收款增长 夯实房企未来业绩

中国证券报7月29日讯 截至7月28日，沪、深两市共有11家房地产上市公司公布了2009年半年报。除了资产重组后的万方地产（000638）净利润大涨135倍、 广宇集团(行情 股吧)（002133）净利润增长57%以外，其余9家房企上半年业绩均出现不同程度的下滑。

另有49家房地产上市公司公布了中期业绩预告。有21家房企中报预喜，其中预计增幅在100%以上的有14家。28家房企中报预忧，其中有12家预计上半年出现亏损。

业内人士指出，由于房地产中报主要反映去年的经营状况，因此，市场普遍看淡房地产中报业绩。然而，上半年楼市价量齐升使得地产商预收账款大幅增加，奠定了今、明两年的业绩，同时有效缓解了行业的资金压力。

预收款激增

受益于楼市销售火热，各大地产商的销售额大幅提升。已公布的中报显示，今年上半年，11家房企合计预收款项同比增长152.8%，比年初增长98.1%。

其中， 冠城大通(行情 股吧)（600067）1-6月实现营业总收入16.14亿元，同比下降28.4%，但实现预收款项达20.26亿元，与年初余额相比，增长23.6倍。 苏宁环球(行情 股吧)（000718）上半年净利润下降近一半，但预收账款同比增长1.69倍。

未公布中报的大地产商销售形势也十分乐观。万科（000002）上半年累计销售348.8万平方米，销售金额307.6亿元，同比分别增长31.2%和25.7%，大幅超出市场预期。

保利地产（600048）上半年实现签约销售面积252.43万平方米，同比增长164.41%，实现签约金额210.54亿元，同比增长168.18%。而公司去年全年实现销售面积258.49万平方米、销售金额205.11亿元，因此，公司上半年就已经完成2008年全年销售额。

专家表示，预收账款大幅增加，意味着在未来半年或一年内房地产上市公司的业绩已经有高额预收款的保证。

银河证券(行情 股吧)报告指出，由于房地产行业特殊的结算周期，2009年行业利润可能较2008年有所下降，但是幅度有限。同时，开发商在2008年对2007年获取的高价地计提了存货减值准备，如今房价上涨，存在减值准备冲回的可能性。随着2007年土地的逐步消化，2010年行业毛利率将会见底回升。

现金流改善

分析人士认为，虽然中报业绩不能完全体现上半年的楼市行情，但是销售火热和贷款增速加快使得开发商的现金流大幅改善。

在披露中报的11家房企中，经营活动产生的现金流量净额同比实现增长的共有8家，其中由负转正的有4家。其中， 莱茵置业(行情 股吧)经营性现金流同比增幅达212倍。

销售回款速度加快有效缓解了地产商的资金压力。根据国家统计局的数据，1-6月，全国商品房销售面积34109万平方米，同比增长31.7%；商品房销售额达到15800亿元，同比增长53.0%；房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。

申银万国(行情 股吧)的研究显示，销售的持续向好是资金来源增长较快的主要原因，定金及预付款的增长基本与销售额同步，其在资金来源总和中的比重从年初的19.7%上升到了24.3%。6月，“投资额/资金来源总和”这一指标为61%，是2000年以来的同期最低值，表明当前房地产开发商的资金链已经十分宽松。

现金流充裕带动投资额增加，今年上半年房地产累计投资达到14505亿元，同比增长9.9%，较1-5月提高3.1个百分点。6月单月完成投资额4340亿元，同比增长18%。

对此， 中金公司(行情 股吧)研究员白宏炜表示，房地产投资增速超出预期，行业反转趋势更加明显。结合5、6月份地王频出的情况来看，开发商在经历前几个月去库存化、改善现金流之后，已经开始进入买地开工的新一轮循环。 (本文来源：中国证券报 作者：于萍)