上海开发商疯狂“抢地” 半数地王消化不良

华夏时报9月6日讯 开发商们都患上了“土地饥渴症”,不少公司对即将推出的土地都摩拳擦掌。拿地欲望强烈的华润、金地、仁恒、 招商地产(行情 股吧)等地产巨头表现得尤其突出。“对9月份在上海将推出的几幅地块，好几家地产商都表示‘志在必得’’.”一家投资公司地产部经理告诉记者。

在开发商们连创地王新纪录的时候，研究机构的统计显示，2005年至今的“地王”中有一半因为地价成本过高而无法开工。有分析师指出，开发商今年拍高价地很大程度上是在“赌未来”,并无全胜把握。

半数“地王”仍未开工

当8月27日华润置地在一天时间内以35亿巨额资金一口气拿下上海市嘉定区5幅地块后，上海外郊环的土地楼板价冲高到8066元/平方米。分析师薛建雄表示，按照目前最低的建安和税费成本计划，开发商的平均售价起码要达到1.5万元/平方米才不至于亏本。而华润置地所拍土地周边在售的古猗新苑的均价1.2万元/平方米，最贵的金地格林世界目前的最高售价也只有1.5万元/平方米。“面粉比面包贵。”这是业界对此次拍地的评价。

对于面粉比面包贵的现象，分析师认为，华润置地在嘉定区所获土地创纪录意味着上海可能会迎来新一轮涨价潮。

“土地价格拍高意味着成本的提高，在这批高价土地上市的时候房价自然会相应提高。从这几个月上海拍卖土地的价格看，上海外郊环地区的土地楼板价基本都在1万元/平方米以上，而且所拍地价有不断走高的趋势。”上海成全置业研展部总监姚强认为，上海、北京、广州几个一线城市的土地供应越来越紧张，长期来看一线城市的房价可能会继续走高。

有分析师指出，万科在上海郊区七宝的房价已经卖到2万元/平方米了，未来外郊环的房价很有可能突破2万。

从今年二季度起土地市场便快速升温，市场成交越来越热，地王地块不断出现。万科、金地、世茂等30家大型开发商新增土地储备量急剧上升。据易居中国统计，二季度30家企业新增土地储备建筑面积1180万平方米，环比一季度增长441%;用于新增土地储备的金额约280亿元，是一季度的20倍。

一方面是房企疯狂拿地，另一方面是闲置的大量土地没有被开发。有分析师认为，面粉价逼近甚至超过面包价，让今年拍出的“地王”和高价地块在未来可能面临“消化不良”的状态。

易居中国8月31日发布的研究报告显示，往昔地王“生存”状况不容乐观。在2005-2009年上半年的时间区段中，有74%的“地王”地块是在2007年和今年上半年产生的。其中有五成的“地王”至今仍然处于未开工状态，而未开工的地王有三成集中在2007年。报告认为，地价过高使开发商没有盈利空间，是“地王”延迟开工的主要原因。而一些“地王”因为地价款高昂无力开发，也导致了开发商持有的部分地王被迫退地或者被政府收回。

“抢地”心态推高土地价格

“开发商高价拿地的风险已经比较高。我们发现今年上海房价基本与2007年持平，可地价却远远高于2007年。”易居中国综合研究院院长杨红旭指出，如果房价一直保持现在这样坚挺向上的态势，那么这些高价地块没什么问题。可如果手中的地块没办法及时开发出来在市场上销售，这些沉淀在土地上的资金可能会拖垮开发商。

不过事情还没有那么简单，这些“地王”们的命运似乎也没有那么悲观，倒是没拿到地块的开发商们心中并不安。8月27日在竞争嘉定中败北的金地更是痛心疾首。一位上海金地的高层被媒体披露说：“这是他工作以来最郁闷、最失落、最遗憾、最心痛的一天。”

“除了大华、绿地、上实和万科这样的企业在上海的土地储备比较多以外，其实很多开发商在上海都是很缺土地的。”华燕置业市场部总监冯伟表示。招商地产相关人士告诉记者，进入上海多年了，但始终没有拿到大型的地块项目，这使得公司在上海未来发展的项目比较紧缺。

现在如招商地产这样渴求土地，正是当下在沪开发商的普遍心态。一家开发商的发展部经理向记者抱怨，由于开发商也不知道接下来政府还将推多少地，因此现在只要上海国土局拿出一幅地来，那些缺地的开发商恨不得立刻抢到手。这种“抢地”的心态，使得土地价格屡创新高。 (本文来源：华夏时报 )