按揭业在卷土重来

21世纪经济报道9月15日讯 9月11日，端坐于地王大厦40楼自己的办公桌旁，刚过30岁的刘英（化名）心情舒畅。

她是深圳一家按揭中介公司的总经理，今年年初至今，公司的住房按揭业务大涨50%。虽是一家小公司，但“行情最好的时候，月度按揭量也有数千万元”。

在广州，排名按揭市场前列的亿达按揭公司，业务量也在疯狂增长，其负责人透露，上半年月均按揭量达到3亿元左右，1-8月业务总量接近20亿元。

近日，人民银行某分行相关负责人向记者表示，按揭公司是新兴细分行业，能为银行节省成本，为消费者提供专业服务，将大力支持发展。

随着房地产市场的回暖和行业的逐步规范，曾一度萎靡不振的按揭中介业重新兴盛开来。

按揭业的盈利模式

按揭业是房产中介下游一个特殊的细分行业，以向房产中介提供专业按揭服务为主要盈利来源，归属金融中介。

上个世纪末，按揭中介公司在北京、上海、广东等地相继出现。2002年，按揭业蔚然成势。不过此后随着楼市的几经波折，按揭公司亦起起伏伏。

刘英的公司去年4月成立时楼市行情并不好，起初每个月只有2000万-3000万的按揭量。至今年上半年，深圳楼市持续火爆，二手房交易量攀上1万套左右的高位，给按揭公司创造了巨大的市场。她公司月均按揭量上涨到5000万-6000万，上半年业务总量达4亿元。

刘英说，按揭公司的客源很大部分来自于代理二手房买卖的房产中介，其他来自于独立的按揭门店、网络客户和熟人客户。

排广州市场前列的亿达按揭的东家——满堂红集团董事总经理陈戎告诉记者： “公司按揭量每月平均3个亿，上半年总量15亿左右，至少同比增长40%”。他预计，整个广州按揭市场的增幅约达50%。

按揭公司的营利模式一直鲜为人知。根据刘英和陈戎透露，银行给予的“返点”费是按揭业的主要盈利来源。

对于银行来说，二手房贷客户显著依赖于房产中介或按揭中介是不争的事实。作为银行的客户渠道之一，按揭中介自然会分享银行的利润，业内谓之“返点”费。广东各银行给的“返点”费一般是0.3%-0.6%。相对于北京、上海不少银行给的0.5%、 0.8%，甚至1%的“返点”费，广东还稍显逊色。

不同的按揭量，会得到银行不同的点数。银行会定一个点数门槛，如月度按揭量达2000万元才可以享受某个点数优惠。

记者以刘英公司月按揭量6000万，0.3%的“返点”费来算，她一个月的盈利约为18万元。扣除必须支付的营销费用后，盈利仍可观。

除“返点”费之外，向客户收取按揭服务费是另一利润来源。陈戎说，根据房产评估的不同，广州的按揭服务费一般按房贷额的1%-1.5%收取，如果客户需要快贷的话，收费会更高。

不过，有些小按揭公司会以较低收费以吸引客户。刘英的公司就只对客户收取500-600元的服务费，比一般的房产中介收取的1000元按揭费便宜很多。

除上述两种收费外，有些小按揭公司还向客户收取公证费、评估费等，或向客户推荐保险，可拿一部分回扣。

陈戎介绍，亿达按揭现在每月的按揭加上担保的收入在400万元左右，其中按揭业务的贡献率还不错。

广州市房地产中介服务管理所所长史小明估测，广州按揭业今年来的增量可能达到50%，三大按揭公司亿达按揭、汇瀚按揭、保来理财的业务量都出现较快增长。

“包装”客户？

按揭业重振的背后，是与银行若即若离的关系。

史小明介绍，截至目前，广州经过房管部门登记备案的按揭公司已达92家。而在2003年前后，按揭公司仅存十几家。

但按揭公司对银行房贷客户量的贡献比率仍然较小。“我们超过80%的客户都是来自于房产中介。”一股份制上市银行深圳分行零售业务主管对记者称，该行倾向于做成交单，单独的按揭单风险较大，贷款用途也难以查清。

在他看来，按揭公司类似房产中介的按揭部，为了争抢业务，按揭公司可能和中小房产中介一起“包装”按揭客户，其中隐含的炒房客户较多，风险较大。而该银行专注做自住客房贷，不愿接受炒房客，尽量避免假按揭。

另一股份制上市银行个贷负责人明言“不喜欢跟按揭公司合作”，其推荐来的客户有“包装”嫌疑，可能会“修饰”材料，比如做高资产评估，编造虚假收入证明等。

他对记者表示，按揭公司拿过来的贷款客户材料，该行都要重新审一遍，与按揭公司的工作重复，“按揭公司的按揭员仍然不能替代银行的信贷员，其作用还仅是业务介绍。”

对于银行的埋怨，按揭公司却并不认同。

陈戎表示，大多数按揭公司同时做担保业务，最担心的也是假按揭，已在风险控制上大为加强。对于亿达按揭而言，其首先会力图保证交易的真实性，同时审慎调查客户资产状况、信用状况，判断有无虚假按揭动机。该公司已建立专门的风控部门，在平时的业务中，约有10%左右的单子会遭公司拒绝。

陈戎认为，按揭中介更能掌握客户的第一手资料，更能控制“流程性”风险，也比银行审贷更节省成本。按揭公司专职从事按揭代理业务后，形成规模效应，对各种风险形成了一整套的处理措施。

业内人士透露，深圳某些按揭公司为了做大规模冲量，亦为了从银行拿到较高的“返点”费，会放松对客户质量的审查。

所幸的是，部分城市监管当局已将按揭业纳入监管视野。

去年年底，广州市国土房管局及人民银行广州分行、广东省银监局发布《关于加强广州市房地产按揭服务机构及人员管理的通知》， 要求房地产按揭服务机构及人员在从事房地产按揭服务时，必须取得房地产中介服务机构资质及资格；广州市房管部门将按揭服务机构及人员纳入中介诚信系统管理，定期公布按揭服务机构及人员的诚信分数。

史小明透露，下一步，监管部门将细化对按揭经纪人的准入管理。此外，还计划年底出台二手房网上签约，这将有效监管到每笔房产交易后的按揭情况。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：卢先兵)