长风地王效应难现

21世纪经济报道9月17日讯 新科地王——上海长风地块诞生至今一周内，市场的关注点落在地王周边楼市的反应。

9月15日，关于地王周边二手房卖家涨价的消息如期出现。21世纪不动产上海锐丰普陀南区域负责人介绍说，自上周长风地王诞生后，周边二手房业主便普遍开始涨价，幅度一般为500~1000元/平方米。

但该负责人同时也指出，区域内买家对此并未流露出过高兴致，购房预算多以前期市价为准，投资客目前也未有借机入市，“金九”前两周区域二手房成交量较8月下滑约三成。来自更多中介及研究机构的报告显示，“地王效应”还有待观察。

业内比较一致的判断是，由于地王本身土地成本过高，以其周边市场现状判断，运作难度很大。“这样的土地成本，开发商的出路自然是要往高档、豪宅的方向努力，但真正的豪宅需要具有独特的资源和优势，而不仅仅是高地价。”上海美高投资集团有限公司总裁冯月明指出，长风地王要成功运作，必须找到它的独特价值。

“70.06亿不是个小数目，今年上海楼市刚刚起步的第一、第二个月，整个上海市公寓成交总金额也不过区区55亿和73亿元，一个地块成交价就相当于整个月的成交总额。” 佑威房产研究部副主任陆麒麟做了这样一个比较。

结合地王所处区域的楼市行情，中海巨资砸得长风地王，首先需要面对相对低迷的区域市场。

上海中原金沙雅苑分行经理余英告诉记者，距离长风地块最近的几个次新楼盘分别是绿洲湖畔、象源丽都、金沙雅苑等，象源丽都7月底开盘的期房均价在1.8万至1.9万之间。该区域的买房群体以置换型客户为主，由于贷款政策的收紧，出手十分谨慎，市场活跃度较低。

而且，目前周边的租赁市场也并不活跃，无论是租赁还是买卖，由于房东和客户的价格预期差距较大，成交难度较高。

真正让人为地王担忧的是其高溢价率之后高土地成本的运作难度。

中海高价拿地是否能高价售出成为最大的困惑。中原地产报告指出，高价拿地遭遇尴尬境地的案例是2007年仁恒集团以13.01亿拿下新江湾城地块，楼面地价高达20000元/平方米，而其周边价格目前也仅为25000元/平方米。相比而言，长风地块的局面更为严峻。

长风地王需要解套，除了豪宅，中海几乎没有其他路可选。匡算下来，该地块楼面地价22000元/平方米以上，若按照此前国土部公布的上海地价占房价平均32%比例计算，该地块售价要达到60000元/平方米以上。这一理论价格将超越上海浦东星河湾的销售均价，成为上海新的豪宅大盘。但短期内的长风区域，支持这样的均价，难度很大。

“长风地王过高的取得成本将给项目的后续开发带来一定压力。”21世纪不动产上海区域市场中心分析师黄河滔指出，距离较近的次新房楼盘象源丽都均价约2万元/平方米，尚不及地王的楼板价，区域楼市是否能够支撑地王项目预期达4~5万元/平方米的价格尚存悬疑。

对长风地王来说， 北辰实业(行情 股吧)拿下的长沙地王，是前车之鉴，也具有极高的参考价值。

“在长沙楼市，均价超过5000元/平方米的楼盘，即可称为高档住宅甚至可称为豪宅，这是长沙地王面临的严峻局面。因为以长沙地王的土地成本，6000元/平方米的销售价格，仅仅只能保本。”日前，在洲联集团举办的一场豪宅建筑设计内部论坛上，洲联集团总顾问刘力博士告诉本报，而洲联集团正是北辰长沙地王项目的设计公司。

相比之下，长风地王面对的压力与北辰地王所面对的，有过之而无不及。

上海五合智库顾问有限公司总经理邹毅坦言，长风地王只有在产品上花功夫，包括增加产品在节能减排方面的高科技、在装修方面提升装修档次等等。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：田新杰)