大鳄起舞：资本狂推楼市

21世纪经济报道10月15日讯 国庆“黄金周”刚过，由克而瑞（中国）信息技术有限公司发布的“2009年三季度中国房地产企业销售排行榜”披露，2009年前三季度分别各有16家企业的销售收入超过百亿和销售面积超过百万平方米。企业必须要达到90亿元的销售金额才能跻身2009年前三季度中国TOP20销售金额排行榜，同样企业必须要达到75万平方米的销售面积才能进入TOP20。

今年房企骄人销售业绩、土储战绩背后，则是行业新格局及新格局下大鳄多样化的生存之道。

中国房地产测评中心主任龙胜平指出，国内一线房企的发展模式出现深刻分化，有恒大以速度取胜、万科靠规模称王、保利中海凭借资源优势追赶、绿地富力综合运营优势明显、龙湖仁恒擅长精细运作等多种模式，均能稳固“百亿房企”地位，是行业成熟的标志。

不过，在模式的背后，资本因素成为各种模式的核心，上市房企扮演了行业主导者角色。在上榜房企中，已实现各类上市的房企多达15家，其余也正在上市冲刺或已有上市意向。

“百亿俱乐部门票”多样化

凭借上海浦东星河湾项目的“天价”业绩，星河湾成为了前三季度上榜的“最贵”开发商，而以其均价超出第二名仁恒置地1万多元的差距，星河湾或将长期领先。

从其他入榜企业来看，前三季度企业总体销售均价普遍较上半年有所上升，23家企业的平均售价在3472-28317元/平方米之间，比上半年高712元/平方米。其中，在7000-10000元/平方米销售均价区间的企业共9家，均价在10000元/平方米以上的企业首次达到8家。

易居房地产研究院院长张永岳分析，第三季度各地市场房价普遍继续上涨，主要原因一是良好的市场行情推动价格上涨；二是三季度大量的高端楼盘上市，市场价格结构向高价位段偏移。

其中最为显著是星河湾，前三季度销售均价比上半年销售均价上涨幅度达到57.73%。

但是，就目前已上榜房企代表的发展模式而言，一味高价，决不是上榜理由。以恒大地产为代表，销售速度成为今年房企做大的第一要素。同样主要依靠速度取胜的房企，还包括绿城、远洋、华润、招商等一线房企。

“不过，以传统的规模标准，万科依然是王者。”龙胜平坦言，万科在销售金额上具有毫无争议的领先优势，比跟随者多出至少110亿元的规模。万科年内有望实现600亿销售额，这将是中国房地产行业的一个新高。

张永岳坦言，考虑到中国土地市场的特殊性以及银行体系的国有化特征，作为央企的代表，保利和中海具有土地获取和银行融资方面先天性的优势。

此外，绿地、富力、世茂、大华以及华润置地通过综合运营实力的不断加强，坐稳一线位置。这类房企在做大住宅业务的同时，兼顾商办类地产的运营。龙湖和仁恒则成为精细运作实现销售突破的代表性企业，龙湖和仁恒分别以137.36亿元及107.03亿元的销售金额位列三季度TOP20排行榜的11位和16位。

“房地产行业发展的多样性进一步强化，给其他中小房企的发展提供了更多的模式借鉴。”来自浙江的一位开发商负责人告诉记者，他关注怎样的企业模式能够做大做强。

资本主导行业新格局

龙胜平表示，虽然房地产企业间的直接竞争并不激烈，但企业的规模决定了在市场上品牌认知、企业的规模经济效应、资本市场的认可度和政府关系，企业对于规模的追求不会停滞。

全新的行业格局已基本形成。销售金额排行榜中，三个梯队的分界线分别为：500亿以上级，短期内仍然只有万科能够达到这样的规模；300-500亿级，包含 保利地产(行情 股吧)、恒大、中海、绿城、绿地等5家；100-300亿级，包含华润、龙湖、融侨等16家企业。销售面积排行榜中，三个梯队的分界线分别为：500万以上级，包含恒大、万科等两家企业；300-500万级，包含绿地、保利地产、中海、世纪金源等4家企业；100-300万级，包含绿城、金地、中信等15家企业。

但整个行业的竞争远比这些上榜企业的格局更为复杂。

张永岳指出，排名的争夺实际是实力的竞争，核心因素则是资本实力。“竞争日渐加剧，行业监管逐步形成，房地产正在向“资本+专业”的模式转变。开发商想在这一轮的行业洗牌中站稳脚跟，必须抓住资本稻草。”

据悉，近期拟通过IPO或借壳方式谋求上市的企业就达到39家，恒大、融侨、朗诗等企业赫然在列。未来房地产市场除了土地基础要素外，就是资本的战场。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：田新杰)