开发商高楼倚望：信贷萎缩 销售不畅

21世纪经济报道10月15日讯 开发商正开始“自力更生”。

重庆统计局的数据显示，开发商的自有资金来源一直呈现增长态势，并取代银行贷款成为主要的资金来源。这种资金结构的致命处在于，如果销售转为疲软，对大多数开发商将是一场灾难。失去了资金来源，开发商将失去一切。

分化在继续。包括 保利地产(行情 股吧)等开发商利用自己的资金优势在土地市场上大举拿地，地王频现，而大多数中小开发商在土地拍卖条件日益苛刻的情况下已是举步为艰。今年7月前土地成交锐减或许就是一个佐证。

重庆某上市房企高管认为，在这种此消彼长的过程中，没有资金实力的中小开发商将被挤出市，从而“温柔”地完成洗牌。

银行贷款大幅缩水

一直以来，以定金和预售款、个人按揭款为主的其他资金来源，在房产企业到位资金中的比例维持在40%以上，2006年、2007年、2008年分别为48.5%、54.3%、43.8%，随市场变化，其他资金来源已经取代银行贷款成为开发商的“主力”资金来源。

重庆统计局的资料显示，今年4月，开发企业其他资金来源猛增11.4%，结束了连续9个月的负增长状态，到8月末，其他资金来源比重更是进一步加快，实际到位资金325.92亿元，增长28.7%，较7月增加3.4%。在其他资金来源中，定金和预收款171.44亿元，增长22.3%，个人按揭款126.93亿元，猛增86.6%。

“这与重庆今年上半年的小阳春行情有关。”多位接受记者采访的人士均如此认为。这种情况在全国具有较大的普遍性。

不过，众所周知的是，地产是类金融行业，借贷资金是主要来源。大多数开发商到今年前8个月都完成了全年的销售任务，不过，信贷资金来源却逐步萎缩。从记者采访的情况看，并非是开发商现金充裕，而是银行收紧了大门。

“有个小开发商来贷款，我明确告诉他不可能贷，很多资质比他好的开发商都被拒绝了。”某银行人士对记者说。

下半年开始，无论是四大行，还是股份制银行，对开发商都变得审慎起来。而即使在2008年，房地产信贷发放情况也远远好于今年。“除非是重要客户，一般的开发商很难获得贷款了。”上述银行人士说。

成交量“雪上加霜”

对于开发商而言，不能从银行取得贷款可不是一个好消息。因为近几个月的楼市已迅速降温。

中国指数研究院对全国33个大中小城市的7月楼市成交监测数据显示，重庆成交面积环比骤降24.35%，降幅“全国第一”。随后的8月，重庆主城区商品房成交量环比再降15.15%。与此同时，统计数据显示，重庆商品房价格已连续3个月回落。10月以来，和全国其他主要城市一样，重庆的成交量在加速下滑。

同样，重庆当地多家银行在今年首次收紧了二套、二手房房贷。收紧包括两方面，一是放款时间延长，其次是利率由以前的7折优惠上调至8折~8.5折。这无疑会对市场产生一定的影响。

当地市场人士认为，开发商以前的主要资金来源是银行，在银行收紧信贷的情况下，开发商被迫依靠销售回款，如果在楼市向好的情况下开发商则能支撑，否则难以为继。

重庆某上市开发商高管认为，“现在土地招拍挂的条件越来越苛刻，对资金周转的要求也更高”，房产开发靠的就是资金实力，否则已很难拿到土地了。

上述高管说，“很自然，资源，比如土地、资金都向大的企业集中，而小的开发商由于没有资源将自动消亡，渐进地完成行业洗牌。”

有两个数据可以佐证上述观点。今年前8个月，重庆的土地成交大概为80亿元，但是保利地产一笔交易金额就达38亿元，约占一半。从前7个月看，土地成交加款下降了25.9%。万科、保利等成为土地市场的主角。再从开工方面看，前7个月新开工面积为1741万平方米，同比下降了20.5%。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：张友)