中国房地产业已处于周期性调整的新起点

网易财经10月16日讯 在经历了2007以来“过山车”式的发展后，2009年年底，中国的房地产业正处在一个大变局的新起点。

在15日举办的第五届中国地产金融年会上，多位业内人士认为，2010年国内货币政策仍总体宽松，这保证了房地产市场的大体稳定。不过，由于对流动性过剩以及通货膨胀的控制，市场也将面临周期性调整。对于企业而言，完善商业模式、实现战略理性和战略领先，将成为应对变局的策略，不至于在下一轮调整周期来临之时再次“裸泳”。

信贷规模可持续

业内几乎一致认为，信贷政策将成为未来楼市走向的决定性因素。

据央行昨日公布的数据显示，今年前三季度人民币贷款增加8.67万亿，同比多增5.19万亿，预计全年贷款总额将在9.5万亿左右，甚至达到10万亿。信贷增速已远超预期，而对于明年的信贷增量，业内普遍预测将降至5到6万亿，信贷增速也由今年的33%降至15%。

花旗银行大中华区首席经济学家沈明高则认为，除了地方政府的流动性需求之外，中长期贷款比重的持续增加也会促进明年银行的放贷，一些中长期贷款的借款企业为了更多的新增贷款，必须靠借新还旧的方式来解决流动性，而银行为了降低不良贷款，不得不放更多的贷款融通资金，确保贷款客户不出现违约，这是典型的信贷需求黏性。

因此，沈明高预计明年的信贷增量在8到10万亿之间，增速为20%左右。

中国民生银行地产金融事业部总裁杨毓在会上发布的《中国地产金融蓝皮书》也认为，2010年房地产企业融资环境虽存在一定的变数，但总体偏宽松。当前正处于宽松货币政策向中性货币政策过渡时期，在这个过程中，银行体系仍具有较强的贷款能力和放贷意愿，资本市场将会更加活跃，房地产作为盈利预期较为明确的行业，将得到市场资金面的支持。不过也有观点建议，房地产企业应尽快扩大融资渠道，摆脱单纯依靠银行的资金来源模式，发展包括房地产投资信托基金（REITS）以及资本市场等其他多种融资渠道。

平稳增长和间歇性调整将成常态

沈明高同时也表示，虽然中国经济在明年不会出现大的问题，但是唯一的风险是通货膨胀失控，现在看来并不是很明确。

在控制信贷增幅和适当收紧金融政策的大背景下，万科企业股份有限公司副总裁毛大庆认为，明年楼市将呈现“平稳发展-小幅调整-平稳发展-小幅调整”的循环往复的局面，增长和调整将成未来楼市的常态。

华远集团总裁任志强预计，明年1-3月可能是楼市低谷，但随着开工和供应量的增加，5-6月以后可能就会进入高峰期。他说，如果拿明年和今年比，明天一定比今年差，今年截至三季度销售额已增长70%以上，明年最多增长20-30%。

不过也有多位开发商对明年楼市持乐观态度。路劲集团主席单伟豹就表示，一段时间内房地产销量和价格的上下波动是正常的，中国的房地产业在5年之内将是波浪型向前，螺旋式上升。他预计明年房价会有10%或者以上的增长。

战略为王

如果2007年是以土地为王、2008年是以现金为王，那么在2009年的变局关口，应该是以战略为王。除了政策收紧可能带来的影响外，国企的强势介入也对民企形成极大“威胁”。

随着越来越多的国企逐渐涉足房地产领域，仅从A股房地产上市公司前十名来看，以前60%为民营企业，一两家为国有，但是现在来看，60%已经变成国有，两三家为混合经济，民营企业占比已经很少。

毛大庆预计，在明年的土地市场上，激烈争夺战还会继续延续。对此，亿城集团董事长张丽萍认为，民企不能与国企形成正面冲突，如果国企看好一线城市，那么民企可以退到二三线城市。

作为地产龙头的万科，未来的目标将是每年800-1000亿的销售额，但是这仅靠规模和速度是不可能支撑的。“在跑的快的同时也要提升肺活量和耐压力，回避波动是不可能的，应在不同的波动期内找到适合自己的法宝”，毛大庆说。

沈明高也认为，在目前较为特殊的环境下，民企可以通过发债、REITS融资或资本市场上市，使其在动荡的市场中提高抗风险能力。据悉，保利、金地、万科等多家房企很快就要推出庞大的增发方案，融资额将达数百亿美金以上。此外，万通地产、天鸿地产等多家房企今日也均对网易财经表示，年内还会继续拿地，以增加“话语权”。 (本文来源：网易财经 作者：潘秀林)