国土部设限宅地出让面积 专家称难防开发商垄断

网易财经11月16日讯 国土资源部近日出台措施，为商品住宅用地的宗地出让面积给出上限，以预防大开发商利用资金优势形成拿地垄断，进而囤积土地。不过，业内人士表示，此举操作上有很大难度，恐难以防止开发商垄断土地。

国土部近日印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》，对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市(镇)7万平方米。

据国土部官员透露，此举意在给予中小开发商拿地的机会，鼓励房地产企业在拿地环节能够形成真正的竞争。不过，业内人士表示，该措施在具体操作时可能会有很大的难度。首先地方政府可能会出于一些特殊的考虑大块出让土地；另外，一些大开发商也会在某些区域连续拿地，形成事实上的垄断之势。

政府出于特殊目的倾向大块卖地

近日广州市出让的巨无霸地块——“亚运城”项目，占地面积264万平方米，起始价便高达165亿元。即使其以底价成交，全国总价最高的地王也将在广州诞生。

可以理解，亚运城项目是为了亚运顺利召开而设定的特例。但近来，广州的土地出让已经越来越趋向于大块出让，或将多个地块捆绑出让，并设置较高的准入门槛，确保只有较大实力的开发商方能参与竞争。

以今年出让的琶洲村“城中村”地块为例，该项目用地面积近40万平方米，总建筑面积为104万平方米，比此前的猎德村地块大了近一倍。而该项目最后被保利以底价收入囊中，总投资预计将达100亿。

不少中小开发商私下里抱怨，广州市国土局的做法令中小开发商缺乏公平竞争的环境。“如此大块的土地出让将中小开发商排挤在门槛之外，而大开发商拿到巨幅地块，肯定要分期开发，分几年慢慢卖，根本起不到平抑房价的作用。”一名中小房企的老总向网易财经表示。

“不过，对于像城中村改造这样的项目，大块出让也有一定的必要性。政府可能是要考虑城中村拆迁改造中涉及的许多复杂因素，只有那些有实力的大开发商啃得下这块硬骨头。”一位不愿透露姓名的业内人士表示。

分拆出让难防大开发商连片拿地

除了政府出于特殊目的的大块出让以外，一些大型开发商在土地拍卖时通常会将毗邻的地块同时拿下，造成了事实垄断的局面。

以越秀城建在大学城的举动为例：今年7月，城建地产以总价6.05亿元夺得大学城DS1102和DS1601地块，均价达到7296元/平方米和7150元/平方米。不足两个月后，城建地产再度以4.27亿元勇夺大学城DS1604地块和DS1703地块，均价也达到7671元/平方米和6954元/平方米。两次夺地大战中，城建地产均刷新了番禺区地王纪录。

“看城建举牌的架势，肯定是对大学城的地都势在必得了，谁还敢与他们争呢？”拍卖时现场一位小开发商私下里向网易财经表示。

而在越秀城建“地王”的助推下，大学城虽然尚未有任何住宅项目推出，但该地区的目标价位已经在短短的大半年时间从8000元/平方米左右，抬到了1.3万元/平方米以上。

其它如雅居乐也在花都107国道附近拥有五幅地块，保利则在金沙洲拥有五幅地块，富力则在珠江新城拥有16个项目。

“区域土地高度集中在某个开发商手中，有可能形成价格垄断。”广州知名房产专家韩世同(博客)此前在接受访问时深表担忧。

即使是一些此前的总价地王重新拆分拍卖，通常也会被一家开发商拿下。比如富力退回的佛山东平新城总价地王，总用地面积约64万平方米，虽然今年被拆分后重新出让，但也先后被保利吞下。从单价来看，保利拿地的价钱比富力贵了近两成。华远地产董事长任志强(博客)在接受某媒体采访时则认为，政府拆分土地后拍卖，就是为了提升地价。

“政府还应该出台其它的配套措施，单靠给土地出让的面积设上限，并不能起到事实上的防止‘囤地’和垄断的作用。”上述业内人士表示。