国土部：规范二级市场须加强批后监管

中国国土资源报12月1日讯 2000年，国土资源部、国家工商行政管理局发布了《国有土地使用权出让合同》示范文本，该文本一直执行到2008年6月30日。其中第二十条规定：受让人按照本合同约定已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权后，有权将……土地使用权转让，但首次转让剩余年期土地使用权时，应当……按照本合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上……。其中，第二十二条规定：土地使用权转让，本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。上述转让形式也是《城市房地产管理法》规定的法定形式。

所谓“股权转让”形式，是股权转让方转让房地产项目公司股权，双方签订股权转让协议，并按规定办理股权转让的变更登记手续，股权受让方实现对房地产项目的控制。股权转让所形成的土地交易额，一般高于公司从一级土地市场拿地时的土地交易额，二级市场与一级市场土地交易额的差额，是股权转让方土地利润的重要来源。“股权转让”不仅回避了法定转让条件的限制，还规避了部分税费。

本人认为，以土地为主要资产的“股权转让”实质上是转让土地使用权，因此必须同时满足转让的两个条件，即受让人已经支付全部土地使用权出让金，领取《国有土地使用证》，取得出让土地使用权；完成开发投资总额的百分之二十五以上。不符合转让条件，任何转让形式都应视为非法转让，按照《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《刑法》的有关条文予以处罚和量刑。所谓的“股权转让”、联合开发等变相的土地使用权转让必须符合法定的转让条件才合法有效。

本案例再次证明，一些地方土地行政主管部门由于土地供后监管的缺位，给个别不法开发商提供了可乘之机，出现了违反出让合同、土地闲置等问题。若严格执行出让合同，加强供后监管，南京下关区法院宣判的这个案例中的土地使用权早就应该由政府无偿收回了。退一步讲，若不无偿收回，政府也应按土地出让金的20%征收闲置费及该宗地评估地价与原出让地价差价的增值地价  （安徽省国土资源储备发展中心　陶玉厚）