重庆“地票”交易一年之间

21世纪经济报道12月3日讯 11月27日，重庆江津区李市镇召集属地四个村举行二期土地复垦会。又一批农民将宅基地复垦为耕地，产生的农村建设用地指标，将作为特殊产品进入城市。

与此同时，经过多方比选，重庆第一张地票购买者——玉豪龙有限公司的地票落地申请，已通过重庆市国土房管局的审查。

“地票”是重庆推出的重大综改试验之一。在这个平台上，农户、地方政府、开发商等等各利益相关者，纷纷开唱着不同的角色。

地票的交易平台——重庆农村土地交易所，成立于去年12月4日。时至今日，正好运行一年。

此间，各种矛盾的交错，不断牵引着改革走向纵深地带。“地票收益怎么分配，如何确保复垦耕地的质量，地票指标量如何控制等等，都是我们正在思考并想有所突破的难题。”重庆市国土房管局副局长、重庆农村土地交易所总裁董建国说。

谨慎前行

李市镇是江津区最早开始宅基地复垦试点的镇，镇国土所所长周思恒表示，27日启动的为该镇复垦二期项目，由于一期项目对4个村的补偿资金及时到位，农民们参与积极性很高。

江津区是重庆全市复垦规模项目最大的地方。该区国土房管局人士介绍，全区全年提供了近3000亩建设用地指标进入农村土地交易所，已先期获地票款2.2亿元。

“如果把全区可复垦的农村建设用地全部复垦，以当前地票价格计，指标置换金额将近百亿，这些资金将对推动全区农村发展起到很大作用。”该人士表示。

董建国认为，区别于直接流转，地票只是指标流通，农村建设用地转变为耕地，从这个概念上讲，改革是安全的。

这一年，因金融危机影响，农民工从东部回流，交易所放缓了承包经营权流转等实物交易，而专注于地票的交易。

将农村建设用地复垦为耕地，是地票交易链条的起点。据农村土地交易所统计，全市在2008年复垦了4500亩农村建设用地为耕地，2009年复垦8000亩，置换出的农村建设用地指标，将全部完成交易。

董建国表示，今明两年全市农村建设用地复垦项目能增加耕地21000亩以上。它们也是产生地票的基础。

重庆市国土房管局测算，重庆主城区每年经营性建设用地需求量约2万亩。“地票交易量全年控制在1万到1.5万亩之间，相当于国家计划指标的10%。”

地票交易的安全性、合法性和科学性，是改革全程的重要关注点。

重庆在一年间，已相继出台了《重庆农村土村交易所管理暂行办法》、《农村土地交易所章程》、《农村建设用地复垦项目管理有关规定》等文件。

董建国称，“我们试图建立一种类似‘标准煤’的验收核算标准，比如某地方粮食只能种一季，而某地土地可产两季，它们在折算成指标时，就不应体现成相同数量”。

他透露，国土资源部正在重庆推行农用地分等定级试点，相关成果已通过国土资源部专家评审。

利益链条

重庆地票交易，脉络清晰可见：复垦土地，经验收合格，相应的农村建设用地指标便成为地票，进入交易市场，供应主城。

城市的购买方主要是房地产企业、政府土地储备公司及工业园区等单位。之所以呈现这样的格局，是重庆为了避免国家计划指标与地票这一有偿指标双轨制存在而出台的规定：在主城区，国家计划指标只能用于工业、公共设施等项目，经营性用地必须通过地票取得。地票购买者可在符合规划前提下，按自己意愿寻找地块，并向土地所在地政府提出征转用申请，最后报市政府批准。

据重庆农村土地交易所统计，截至目前，交易所共举行了6场地票交易，总成交44宗地票，共计8300亩建设用地指标。成交总金额7.38亿元，均价9万元/亩。

目前已有三家房地产公司购得的四宗地票通过了地票落地申请，总面积为820亩，其中包括玉豪龙有限公司获得的第一张地票落在空港新城。与此同时，大多数地票将于近期使用。

指标一旦落地，地票便就运行了全部程序。同时，地票款也随着交易的达成，流向地票提供地的农村。

土地增值分配机制之争

地票探索的另一个重点，是地票收益的分配。由于创设地票制度的初衷之一是城市反哺农村，因此，农民在整个交易链条上的收益，尤受关注。

“7.38亿地票款全部投向了三农。”董建国称。

重庆目前规定了地票利益分配大致框架。以地票价每亩9万元为例，农民房屋补偿和购房补贴排在第一位，份额最大。其余依次是农村集体经济组织补偿、复垦成本、耕地保护和农村基础设施建设专项资金，以及弥补指标落地政府新增建设用地土地有偿使用费的资金。

就是否给集体经济组织补偿，各方面有过激烈的讨论。最后认为，农村建设用地，包括宅基地，所有权人为集体，如只补偿使用权人，与现行《土地管理法》不符合。

董建国表示，为避免集体经济组织资金被挪用，下一步，会加大资金当期支付，尽量一次分配。比如为农户建立农村社保，相关工作正在与有关部门衔接中。

围绕重庆土地改革，也有不同的声音。有多位学者指出，农民只分享了地票交易的收入，而在地票落地，通过招牌挂出让时，没有在这一收益环节考虑农民的利益。

相反的意见则认为，主城区包括近郊土地增值是公共财政及社会资本持续投入，所带来的土地价格上升，而非地票本身带来的升值。这种利益如补偿于个体，会造成更大分配不公。此外，政府将收益大量投于农村公共产品，也是一种利益分配。

二级市场是否放开？

当下，地票交易带来了另外的争论：二级交易市场，是否放开。

有主张认为，开放二级市场，除可建立一个良性的地票退出机制，也有利于刺激一级市场的交易。同时，二级市场交易，按现行的制度设计，也不会涉及到农民的利益。相反，如果地票价格更高，对农村的反哺力度也会越大。

董建国则表示，开放二级市场是必然的发展趋势，但前提是要研究清楚地票的交易量与供应量之间的关系，以及选择恰当的时机。

“放开二级市场，会影响到一级市场的交易和价格，核心是地票供应量要控制在多少规模。如果把要使用的指标作为常量，那二级市场上就出现一个变量。如何把握好变量，理顺其与建设用地市场的关系，这是一个必须认真研究透彻的问题。”董建国说。

地票交易本来立足于盘活农村集体土地，为城镇化提供建设空间。放开二级市场，由此产生各种利益博弈，会不会使改革目标偏离，重庆主政者，在沉思之中。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：吴红缨)