房地产信托火爆 信托与房子“联合营销”

第一财经日报12月5日讯 国务院自10月份提出“管理通胀预期”，而投资者“管理通胀预期”的行动更快。房地产信托市场的火爆表现可见一斑。各家信托公司千方百计增加产品的吸引力，有的信托公司将信托收益直接挂钩地产价格，甚至把信托与房子联合营销。

中信信托最近推出的“中信·聚信汇金地产基金Ⅱ号集合信托计划”（下称“聚信2号”）设计的受益结构不可谓不复杂。

聚信2号的优先受益权就分为三级，外加中间级和一般级。除此之外，将收益直接与房地产未来升值价格挂钩，将投资者、开发商及信托三方的利益捆绑在一起，甚至连售房优惠券都用上了。

聚信2号发行优先Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级受益权分别不超过10亿元、15亿元、6亿元；中间级受益权不超过0.4亿元；前述各信托受益权首期发行规模不超过20.4亿元。一般级受益权由昆明星耀控股以其持有昆明星耀体育城公司100%股权（评估价值约为48亿）认购。

前三种优先级的重要区别在于预期收益率、最终收益分配顺序以及期限长短方面。期限越长，收益率越高。三种优先级的期限分别为3年、5年、6年，可依信托文件约定提前终止或延期，前两种优先级固定收益部分收益率分别为6.5％和8.0％。

“为了让投资者能享受到房地产开发过程中的收益，我们设定了浮动收益，该部分浮动收益与信托计划所投资地产项目销售价格正向挂钩。”中信信托一位高级经理表示，浮动收益部分的比例为（项目实际售价-基准价格）/基准价格×10％。

优先Ⅰ、Ⅱ级受益权都面向符合门槛的普通投资者，优先Ⅲ级及中间级受益权向特定投资者定向募集。特定投资者主要是星耀控股的高管和中信信托的项目团队。

信托计划的一般级受益人，其实正是聚信2号募集资金所投项目的“老板”——星耀控股。信托计划募集的资金通过债权和股权的形式全部投向星耀控股所辖企业正在进行的几个项目。

按照该人士的说法，将星耀控股的资产纳入信托计划中，通过结构性分层设计，其实也起到担保的作用。因为发生风险的时候，首先追索一般级受益人的资产，也就是开发商承担的风险最大，当然项目成功最大的受益者也是一般受益人星耀集团。

虽然项目还没有开发，星耀已经把营销镶嵌进了融资过程。作为认购信托计划的额外优惠，聚信2号的投资者根据购买金额，可以享受购买天津星耀五洲项目或昆明嵩明项目住宅8.5折～9.2折的优惠价以及享受5万～10万元的优惠券。

聚信2号只是下半年以来蜂拥而至的房地产产品中，相对复杂的一个。

用益信托的数据显示，今年三季度，房地产信托募集资金规模连续3个月位居各投资领域之首，其中9月份发行规模35.85亿元，占整个集合信托资金总额比例已经超过50%。中国信托业协会统计的10月份推介和成立的信托产品中，各有10款产品拟投向房地产。

但越是火爆，投资者越要保持冷静；选择越多，越要仔细。对于此类产品，投资者也应关注房地产行业风险。东兴证券分析师郑闵钢认为，明年仍看好房地产行业，房地产市场仍拥有十年的黄金期。 东北证券(行情 股吧)认为，2010年政府对房地产行业的态度不会是如何扶持，而是什么时候进行调控以及如何调控的问题，2010年的政策环境肯定会比2009年要紧。

而万科董事长王石警告，中国一些最大城市的房地产泡沫可能扩散到其他地区，可能会给市场造成破坏性后果。而房地产信托产品的期限相对较长，流动性较差。聚信2号“优先级受益权可以转让，受益人不可主动赎回”。不过，信托份额的流通市场还没有建立起来，不像债券市场和股票市场，有严格的登记管理机构。这也决定了信托产品只能面向较为高端的客户。