三部委介入容积率督查 地王遭遇多重监管

第一财经网12月7日讯 继4月份部署专项行动后，住房和城乡建设部和监察部再度联合下发通知，要求扩大楼市违规变更规划、调整容积率问题专项治理的范围，今年4月1日起至今年12月31日领取规划许可的房地产项目也需清理检查。

上述两部委曾在4月份要求地方清理2007年1月1日～2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目，重点检查大、中城市涉及提高容积率和改变土地使用性质的房地产项目。

此次延长清查的时间，也导致今年各地诞生的一些“地王”将可能成为两部委的督查对象。此前，国土资源部已经表态要全程监管“地王”开发。

检查范围扩大

遏制建设系统腐败高发的态势成为此项工作的主因。住建部副部长仇保兴曾直言，一些开发商拿到土地后，便采取不正当手段，勾结城乡规划部门的某些领导干部，擅自修改规划方案，改变土地使用性质，或者提高容积率，以谋取非法利润。

在容积率调整问题上我国早已有相关法规予以规范，但地方相关腐败案件接连出现，说明地方政府的执行层面尚存问题。

江西省住建厅厅长陈俊卿近日即透露了一些个中缘由：有的城市没有建立相关的审批制度和工作程序，违规变更规划、调整容积率的问题不同程度的存在。此外，有的地方对违规项目的处罚不到位，罚没款长期不交，或者只是象征性地罚款，难以达到处罚的目的。以罚代管的现象比较突出。

在这种背景下，两部委要求地方政府在今年年底前组织开展一次专项治理工作“回头看”，重点对自查自纠不深不细、整改不到位、案件查处不力等问题进行认真复查整改。

此次清查工作也确定了时间表：今年4月1日起至今年12月31日这一期间的项目检查情况，各地要于2010年3月31日之前上报两部委；之前接受检查的项目情况，要在今年12月20日前上报。

上述两部委行动并非专门针对今年的“地王”，在4月份部署该行动之际，国内土地市场“地王”频现的火爆局面尚未出现。不过，此次延长清查的时间段，实际上扩大了接受检查的房产项目范围，致使一些今年诞生的地王有望接受此类检查。

如今年5月被北京富力城10.2亿元高价拿下的北京广渠门外10号地，其合同约定开工日前为2009年12月31日前。根据相关规定，商品房开发项目开工必须要在领取规划许可之后。

如此来看，广渠门外10号地如不选择延期开工的话，将被纳入此次检查范围。

三部委联防

近年来国内房地产业蓬勃发展，但经营模式却长期流于粗放，靠地价升值获取利润仍然是多数房企的生财之道。

但今年出现的“地王”已经一次性迅速抬高了土地价格，楼面地价往往超过周边在售楼面价格，这对以往依靠土地升值来谋利的模式形成了很大冲击，“地王”们后期开发面临的市场风险更大，这种情况下，其调整容积率变更规划的几率要超过普通地块。

这并非杞人忧天，前车之鉴并未远。在房地产市场低迷的2008年，一些开发商自身难以消化2007年拿下的高价土地，便极力攻关地方政府，通过改变容积率等方式来变相降低土地成本。

一位接近国土部的人士就曾对记者透露，今年年中，某重点城市两家企业为此前几年高价地块更改了容积率，以便降低其开发的难度和运营风险。

为了防止开发商向社会转嫁风险，国土部人士也已经表态，要全程监督今年若干地王的开发，重点监督是否更改容积率延迟竣工，而用来监管的工具就是新版的土地出让合同。

而在一些学者看来，多部门强化对地王后期开发的监管，将有助于平抑当前土地市场的过热态势。

中国土地勘测规划院地价所所长赵松近期即撰文称，如果开发商没有拿地后调整规划、提高容积率的空子可钻，如果方方面面的监管制度健全完善，产生天价地的非理性竞价行为就会收敛一些。