机构解读：政策拐点未到 短中期负面影响有限

网易财经12月15日讯 昨日召开的国务院常务会议上，提出“加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。对此，国泰君安等机构认为，中央第一次释放出一些城市房价上涨过快的政策信号，与近期舆论引导相符，在较短时间内对投资者心理和房地产板块有一定负面影响，但政策仍将以微调为主，出台转折性政策的概率不大，房地产行业和板块短中期受负面影响有限。

“目前地产行业最有利的发展方向是通过房价保持平稳来保持成交量平稳的持续性、减轻政策面出于民生考虑的调控压力。这次会议有利于行业朝这个方向发展。”国泰君安分析师孙建平认为，主流地产上市公司2009、2010年保持40%的业绩高增长已基本锁定胜局。2010年房价即使零增长，甚至略下降，不影响主流地产公司2010、2011年利润保持30%以上高增长。因为相比2007、2008年项目毛利率大幅提高，量价平稳时龙头公司市场份额容易扩张，为平抑房价加大土地供应后开发商拿地成本下降。

“从目前宏观经济和地产行业所处阶段看，政策实际拐点还看不到。目前开始严厉的政策打压，将影响8月才开始实质性恢复的房地产投资及其产业链、9月才开始加大供应的地方政府卖地财政收入，进而影响全局。中央对行业的评判，主要针对房价短期确实上涨过快的一线城市，二三线城市政策压力较小。”孙建平表示，这也是国泰君安9月以后主推二三线地产的依据之一。

“‘保持政策连续性和稳定性’，意味着政策仍将以微调为主，出台转折性政策的概率不大。”联合证券分析师鱼晋华认为，政府期望通过“加快住房保障建设”稳定中低阶层的预期，来缓冲房价上涨过快所带来的压力。保民生的政策含义更浓。同时，期望通过加快住房保障建设来拉动政府投资的政策意图依然存在。

鱼晋华表示，预期将出台的政策重点将在于扩大普通商品房和土地的供给方面，同时，二套房贷政策将会从严执行，比如将使用家庭为单位来认定二套住房等。而“要增加普通商品住房的有效供给”，意味着90/70政策或将被重新祭出。“提高土地供应和使用效率”，意味着在打击囤地和限制和控制低容积率土地供应方面，除严格执行现有政策外，未来不排除仍将有相关政策陆续出台。

渤海证券(行情 股吧)分析师周户认为，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率，差异化信贷政策等，未来部分城市将有进一步的细化政策出台。