深圳土地告急 谋划关内用地零增长

未利用地仅占全市总面积的2.23%，深圳未来土地供应严重告急。一份正在公示的土地利用总体规划文件草案首次提出建设用地“减量增长”原则，经济特区内完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”。

这份名为《深圳市土地利用总体规划(2006~2020年)》（下称“规划草案”）的文件显示，深圳土地利用已接近极限。据深圳市规划和国土资源委员会公布，深圳市2005年度土地利用更新调查数据显示，全市陆地总面积195284公顷。其中建设用地93864公顷，占48.07%；未利用地仅4360公顷，占2.23%。

建设用地总量“零增长”

对于一个截至2006年末常住人口已达846万、人口密度在全国大中城市排名第一的超大城市来说，上述堪称“寒酸”的土地家底，令深圳市规划和国土资源委员会不得不在官网上向市民呼吁：“让我们一起来关注脚下这片土地。”

严控土地开发将成为深圳下一步土地利用的重点。上述规划草案提出，深圳土地利用远景目标是实现城市建设用地总量的“零增长”或“负增长”。而在规划期间，深圳经济特区内福田、罗湖、南山和盐田四区要完全实现建设用地“零增长”甚至“负增长”；规划期间经济特区外宝安、龙岗、光明和坪山四区建设用地规模增速要逐步下降。

深圳市社科院城市营运研究中心主任高海燕在接受CBN记者采访时表示，过去这些年深圳土地供应总量上尽管有所波动，但基本能满足产业发展和城市居住人口的要求，“现在感觉到土地供应十分紧张，很大程度上是因为在市场分配过程中被投机者所主导。”

存量释放将超新增供应量

按照规划草案的解释，减量增长并不意味城市建设用地总量立刻呈现直线下降的趋势，而是指建设用地规模增长速度大幅下降，但由于城市转型需要有一定的调整时间和腾挪空间，加上发展的惯性，城市建设用地总量会呈现急升缓降的抛物线走势。

深圳市房地产研究所所长王峰在接受CBN记者采访时表示，这意味着深圳未来土地供应将依靠盘活存量土地为主。综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁也表示，深圳的土地利用已接近极限，必须释放盘活大量存量土地资源。

深圳从12月1日开始实施“城市更新”，即对旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等区域进行大规模的更新改造，涉及总用地面积约为240平方公里。这被认为是提升土地利用效率的有力手段。有测算显示，深圳对现有存量土地的释放盘活，将超过新增土地供应量。

“空间拓展”缓解土地困局

在规划草案中，深圳市将启用空间拓展战略来破解深圳土地困局，这包括陆域空间、地下空间、异地空间和虚拟空间拓展。其中，深圳将适度实施围填海造地，到2015年共划定15个工程用海功能区，其中围海造地区共划定总面积52平方公里。

而作为产业突围的路径之一，“工业飞地”也被列入规划范畴。目前，深圳与汕尾市达成战略合作，在汕尾的沿海地区辟200平方公里的土地，打造“深圳—汕尾区域发展特别合作区”，重点承接深圳的产业转移。而深圳在建的省级产业转移工业园已经达到5个，分别为梅州、和平、吴川、潮州、河源等地。此外，深圳在湖北襄樊也建立工业园，在境外还启动了越南中国(深圳)经济贸易合作区，面积约达深圳特区395.81平方公里的一半。

对房价影响不大？

在总体紧张的土地供应局势下，根据规划草案，深圳的城市支柱产业和主导产业用地将获得优先选择权。同时，政府会重点保障城市市政基础设施和公共配套设施的用地供应，以及加大城市保障性住房的用地供应。其中在居住用地方面，至规划期末，全市居住用地要达到22000公顷，增加约3000公顷，占新增建设用地总规模的20%左右。

中原地产深圳有限公司董事总经理李耀智向CBN表示，政府在有意加大土地供应，但土地供应对房地产的影响有时滞效应，且深圳可供应的土地越来越少，深圳房价短期内不会受到太大的冲击。

宋丁也说，深圳土地供应依靠外延式增长并不现实，深圳房价从土地的供需关系上来看并没有太多下降的想象空间。