地方税收平稳过渡 交易成本市场消化遇难题

21世纪经济报道12月17日讯 据多家权威中介提供的数据测算，今年个人住房转让营业税优惠政策实施一年，上海全市该税种少征收在50亿元之巨。中介资深人士指出，其他二手房市场发达的城市，存在类似的情况。

“某种程度上，包括营业税在内，今年全国实施的房地产相关优惠政策，让政府部门的财政收入分流不少，不过还好，今年大部分地方交易量的超常规反弹，弥补分流的那部分绰绰有余。”12月15日，刚刚在公司内部开了关于营业税优惠调整应对策略会的某知名中介负责人告诉本报。

该负责人担心的是，虽然营业税政策调整，不足以决定接下来的市场行情，但毕竟目前上海市场成交的二手房源房龄在2-5年的高达七成，也就意味着未来很可能将有七成交易要面临营业税增加的情况。

不言自明，营业税优惠取消后，地方个人住房转让的营业税税源将大幅增加，在调控环境出现变化、来年成交量面临不确定性的关口，也算给地方政府吃了一颗定心丸。

客观效应：力挺地方财政

营业税优惠明年即将取消的政策一出，本报记者从上海市多个区县的房地产交易中心了解到，这几天前来赶政策末班车的人再现一波高潮，交易中心办理窗口几乎每天都是处于排长队的超负荷运转。

“对于来年优惠政策结束成为多数人的预判，其实从10、11月开始，交易中心就一直是业务流量激增，最近这几天则再次出现了高潮。”上海市房地产交易中心的有关人士透露。

这种情况直接体现在成交数据上，11月份上海全市二手房成交量为32432套，环比增长了41.57%，创下上海二手楼市的月度成交新纪录。

“上海市目前二手挂牌5年内房源占到近7成。”美联物业统计指出，该政策的执行未来将大大影响这些房源交易利润。

21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪向本报透露，21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下门店的抽样调查显示，目前二手房成交中“2-5年”的房子在各板块有3-8成不等的分布，综合看来，大多在5成以上。

关于2-5年的房源目前并没有官方的权威数据，但综合多家主流中介公司的资料，比例相当高，而且不仅在上海，在北京、深圳等二手房市场发达的城市，比例大多处于相同水平，甚至更高。

来自另一家上海主流房产中介——信义房产的一位主营中高端二手住宅分析师表示，由于上海的中高端二手房投资客有一定比例，因此，满2年不满5年的二手房比中低档住宅占比较高。

那么，仅就营业税优惠政策调整，地方政府的相关税费收入，将会出现怎样的变化？

以上海为例，目前上海楼市住宅成交平均单套总价126万/套，两年前购置平均成本约70万，营业税优惠取消前后交易成本营业税一项增加3.1万。而公开数据显示，截至11月末，今年上海二手房成交面积已达22471097平方米，月均成交量为2042827平方米。11月份，上海二手成交均价达到13790元/平米，比年初的10417元/平米上涨32.38%。

据此，有资深中介人士做了这样的粗略计算：2042827×12（预计全年成交总面积）×12000（作为全年每平方米成交均价）/1260000（得出全年成交总套数）×0.7（2-5年的房源比例）×31000（平均每套优惠费用）＝今年全年营业税优惠政策产生的相关优惠总额为5066210960元。

“目前二手房价格和成交量较全年的平均值已经有很大涨幅，综合考虑明年价格和成交量即使可能高位调整，全年的总量也不会比今年有过大幅度跌落。”这位中介人士推测。

新增交易成本如何消化？

问题是，50亿也好，或者受到量价波动影响，明年新增住房转让营业税40亿或者更少，最终都将成为新增交易成本，需要市场去消化。

这一新增成本的转嫁似乎难以避免。“特别是目前二手楼市房东方的强势地位足以把增加的税费完全转嫁到客户头上，自身不承担任何成本。”汉宇地产的研究报告指出目前的实际状况。

汉宇地产分析人士还直言，从历史经验看，延长营业税征收的时限范围，并不能决定楼市行情。营业税是国家对房地产行业进行宏观调控，特别是作为抑制投资投机的一把利器，该税种在2005年的宏观调控中就被提出来，当时为了抑制2004年的楼市投机，提出不满2年的房屋转让开始征收营业税。2006年，为了增强对楼市投机投资的打击力度，同时避免在2004年楼市上升期投机购房并被2005年营业税政策限制出售的部分房源在2006年政策到期后大量抛盘，将征收营业税的时间限制从2年延长到5年，但即使这样，也没有抑制住2007年楼市的狂热。

“由此可见，营业税的调整只能在一定程度上抑制楼市投机，对楼市走势的影响并不起到决定性的作用。”

对此，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一告诉本报记者，单个政策难以立马见效，近期国务院相关会议作出的针对楼市调控基调，是综合性的，中央各个部门早已展开了各自层面的调控新政调研、调整、制定等工作，相信各部委的细化措施将陆续出台。