房价高企的动力探源

2009年，房市上演了大逆转，房价从去年底的低谷触底反弹，持续飙升，在一些城市已经超过了2007年的峰值。随着房市泡沫的不断膨胀，“买不起房”再度成为民生焦点。近日，国务院常务会议提出，要“遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

房价上涨的情势正趋于严峻。作为关乎国计民生的支柱产业，房地产不仅联结着上下游产业的投资与生产，还关乎着居民的需求和消费。过犹不及，快速上涨的房价，已经对生产和消费领域造成伤害。展望2010年，如何把握政策的火候，在保持经济复苏的同时，从根本上扭转房市的失衡格局，将会成为相关政策所面临的艰难挑战。

针对房市走向与政策调整的相关问题，本期本报特别邀请了中国金融40人论坛成员、安信证券首席经济学家高善文，中国金融40人论坛特邀成员、瑞士信贷第一波士顿董事总经理陶冬(博客)，华远集团董事长任志强(博客)作深入分析，是为21世纪北京圆桌第237期。（曹理达）

本报评论员 曹理达 周慧兰 北京报道

房价反弹的驱动力

此轮房价上升主要并不是刚性需求的释放，而是其他力量推动的资产价格泡沫化过程。

《21世纪》：和2006-2007年相比，今年房价上涨的驱动力是什么？刚性需求和投资需求如何影响房价？

高善文：今年房市的局面可以说是上一轮繁荣的“下半场”，和2006、2007年的泡沫有着逻辑上的紧密联系，但是驱动力不完全一样。2006、2007年的“上半场”期间，资产价格的资金驱动力主要来自贸易盈余，而今年以来的“下半场”中，资金主要来源于银行信用的大量供应。

今年5月份之后，投机性需求开始上升，高档楼盘成交变得非常活跃，价格也开始上升。这显示此轮房价上升主要并不是刚性需求的释放，而是其它力量推动的资产价格泡沫化过程。

此轮资产价格泡沫有两方面背景：一是实体经济产能过剩。这在2005年已经开始出现，2006、2007年从总量上进行解决，方法是将大量的过剩产能转化成出口，形成严重的国际收支失衡。随着出口受到金融危机的影响，产能过剩的老问题又凸显出来。二是出口行业在经历系统性的调整。出口企业的倒闭风潮在今年年初已基本结束，但是出口行业回归正常增长还未实现，可能还需要一段时间的休养生息。这两方面因素使得制造企业不愿扩大产能和投资，从而资金不太容易回流到实体经济。

与此同时，为了刺激经济，银行为企业提供了大量新增贷款，企业的现金流十分充裕。由于产能过剩的消化仍需时日，资金不愿进入实体经济，来源又很充沛，所以很自然地就流入了资产市场，导致房价和股价在资金推动下不断上升，并引发许多投机性活动。

陶冬：流动性泛滥是房市急速进入繁荣最重要的原因。尽管受到了全球金融危机的打击，但中国的银行体系仍很健康，资本金并没有受到重创。中国的银行借贷意愿强烈，宽松货币政策所产生的乘数效应远比欧美国家高。

同时，政府对房地产市场的优惠政策，使开发商和消费者受益。在房市紧缩时期受到压抑的刚性需求，在今年初得到一次性释放。中国消费者的借贷杠杆并不高，当房市转暖时，民间的高储蓄开始流入房地产领域。

人们对于通货膨胀预期也为已经过热的房地产市场火上浇油。泡沫永远是自我繁殖的，在资产升值预期下，越来越多的资金追逐超额利润。

政策转向与止续

房市刺激政策要区别对待、有收有放、渐进淡出。

《21世纪》：日前，部分银行收紧二套房贷优惠政策，此后，政策层进一步提出遏制房价的过快上涨。在经济企稳回升的过程中，如何把握房市刺激政策的止续？

高善文：房市现在火烧得很旺，一下子灭了不行，要慢慢去灭，并严格控制风险。这其中有几个方面值得注意：一是银行的杠杆和对房地产的风险暴露，例如对贷款人首付的要求和偿付能力的控制，严格的风险拨备等。二是住户的杠杆和偿付能力。在住户杠杆上升过程中，要区别对待。我国总体上个人消费信贷不发达，随着金融体系服务的改善，自然

会有一个增杠杆的过程。信用好、资产雄厚的人，可以提高杠杆率，反之则不然。三是对房地产市场供应的管理，既要适当鼓励增加供应，支持经济恢复，又要积极进行需求管理，防止形成未来的严重供应过剩。

房市刺激政策要区别对待、有收有放、渐进淡出。豪宅市场需要积极进行需求管理，把配置性需求引导到股票市场等更具有建设性的领域；两限房要进行积极的供应干预，既拉动内需，也缓解社会矛盾；对由中产阶层组成的“夹心层”，要继续坚持市场化取向，在供求两方面同时干预，既要抑制投机性需求，又要鼓励自助和改善性需求，还要通过土地供应和改善基础设施配套等政策干预供应。

《21世纪》：如何评判高房价的泡沫风险？房价过快上涨会对经济复苏产生怎样的影响？

任志强：住房价格反映的只是城市，而非农村。所以不能用全国的人均GDP来衡量中国的住房价格。北京西城区的人均GDP三万美元，但其房价仅相当于其它同等收入国家的1/10，但若把西城区和全北京市包括郊区加总平均，就等于高房价平均到低人均GDP的地区，从而产生了房价过高的误解。所以，房价只能按中位数或同地区的房价指数计算，绝不能用市场平均价计算。

高房价对普通百姓没有太大影响。我国的个人按揭比例不到20%，这说明80%的人都是一次性购房。低档房以按揭为主，高档房几乎都是一次性购买，高房价对于普通收入阶层的影响较为有限。

高善文：当前的资产泡沫化过程有它合理的经济功能。产能过剩换言之就是需求不足，这就需要刺激消费和投资。资产价格上升之后，会刺激消费上升，也会刺激房地产投资增加，市场估值水平抬升还可以促进实体经济产能的整合，有利于经济的恢复。

但是，资产价格上升会导致银行的信贷风险。房地产泡沫一旦破裂，金融体系可能被严重拖累，从而危害经济全局，在这方面日本和美国的房地产泡沫可谓殷鉴不远。

另外，房价快速上升使得正常需求被迫提前释放，形成对未来购买力的严重透支，不利于市场的长期稳定；还会造成住房供应的高速增长，等到泡沫破裂后，带来供应过剩，其清除过程是比较困难的。

约束因素与房价走向

土地供应并不是一个无法逾越的障碍。中国房地产的根本问题不是土地供应少，而是土地供应价格太高，这势必推高房价。

《21世纪》：土地供给对于房市未来的供需格局会产生怎样的影响？

陶冬：尽管我国的耕地面积有限，但是潜在可供应的住宅用地，在今后的供给空间是广阔的。随着城市化的进程，越来越多的住宅用地可以被开发出来。因此，土地供应并不是一个无法逾越的障碍。中国房地产的根本问题不是土地供应少，而是土地供应价格太高，这势必推高房价。而地方政府的利益又与地价有千丝万缕的联系，这就超出了经济学的供需和价格分析的范围。想要真正把房价拉下来，必须想办法在土地和地方政府的财政收入和经济利益之间建一道“防火墙”。这一点做不到的话，中长期来看，房价将会进一步上升，也许有一天会升到所有人都买不起的地步。

任志强：很多人说要保18亿亩红线，但其实粮食供应和土地面积没有关系。中国的18亿亩红线只有13-14亿亩，最高年份不超过16亿亩在种粮食。现在农村有16万平方公里土地，相当于城市土地面积的4.6倍，却只居住了7亿人。这样的土地政策是有问题的。以色列是一个土地稀有的国家，却是一个农业出口国，足见粮食供应主要依靠提高亩产，而非土地供给。

地方政府土地收入增加，就有更多的钱改善城市环境，加大基础设施建设，老百姓就拥护。这个示范效应使得所有地方政府都希望土地收益越高越好。

同时，户籍制度的背后，包含着福利保障的城乡差别，这也是农民工在农村拥有宅基地，又想要在城市买房的根本动因。只有改革户籍制度，土地和住房的供需失衡才能解决。

《21世纪》：随着经济的逐步恢复，支撑高房价的因素会发生怎样的转变？房价在短期和长期的走向将如何？

高善文：房地产泡沫化的过程要发生逆转，需具备三个条件中的至少一个。

一是产能过剩基本消除。当产能过剩变为产能短缺，企业显然会积极扩大实业投资，资金将主要流入实体经济，泡沫化过程就会中断。中国在2002至2004年就出现这样的情况，煤、电、油、运全面紧张，实体经济回报率极高，那个时候没有人炒豪宅。但目前来看，产能过剩在明年不会消失，2011-2012年可能是一个转折点。

二是经济的恢复过程突然断裂，并掉头向下。这时企业的订单消失、盈利迅速下降，银行的贷款也逐步枯竭。这时企业的现金流消失，房价上涨的过程也会中断。2008年三、四季度就是这样的情况，企业的生存受到了威胁，自然不能进行资产配置。但明年出现这样情况的概率不大。

三是货币政策收紧。货币政策收紧后，信贷受控，企业现金流断裂，生产经营活动的资金跟不上，赚的钱都表现为应收账款，做不了资产配置。2007年10月到2008年二季度，股市和房市就是这样的情况，而明年却不大可能发生。

目前来看，这三方面条件可能暂时都不会出现，泡沫化还会持续一段时间。但未来总有一天，至少其中的一项条件将会发生，到那时“下半场”就基本结束了。

（任志强发言未经本人审核） (本文来源：21世纪经济报道 )