回建强(
博客)
在迎来大半年的快速上涨后，楼市再次走到一个“被调控”的路口。如果从2003年的“121号文”算起，
房地产行业的“被调控”历程已经有七年之久。这已经无意间创造了一个纪录。到底是什么样的调控需要持续这么长的时间？
同时，调控带来的结果也并不尽如人意。在七年间，除了2005年沪、杭等少数城市出现小幅调整及2008年多数城市较为明显的下调外，其余五年的时间，都在上涨甚至大幅上涨的过程中。越调越涨的现实，如同“狼来了”的故事一般，讲多了，最终就没人信了。这也是为什么在调控政策已然出台之后，全国的“地王”还不遑多让，频频创下新高的原因之一。
从目前的情况看，房地产调控已成为宏观调控的主要组成部分。随着1998年我国实行了房地产分配制度改革，以及此前的分税制改革，地方政府迫切希望发展经济，扩大财源。这个机遇和渠道就落在房地产业上。地方政府通过繁荣房地产市场，“卖地”求财；房地产企业也借助市场的繁荣以及对土地垄断的顺位继承，获得了超额利润。
造成的市场后果是
房价高企、供应不足、交易秩序混乱等。这些问题的出现导致了中央出手调控房地产业。从2003年开始，几乎每年都有房地产调控的身影，房地产调控已经成为了宏观调控的主要构成部分，这充分说明了房地产业的发展正在影响着大多数人的生活，从中央到地方都很关心房地产业的发展。
与此同时，我们也应看到，目前的调控仍以短期调控为主，造成政策效果打折。我国房地产业在发展过程中存在一些问题，也需要政府的“有形之手”进行干预，但关键是干预的方式是否正确。无论是2003年央行“121号文”与国务院“18号文”表述不一致，还是2006年新老“国八条”对楼市截然相反的调控方向，都反映出这样一个问题：短期调控政策不利于我国房地产业的健康稳定发展。
每次调控之后都会迎来一次更凶狠的反弹，反弹之后又是一轮调控，如此往复。如此调控不应成为常态，房地产业也不堪承受如此之重。房地产业应回归到一个普通产业的发展地位，无论是消费者还是企业，需要产业有一个基本的、稳定的、长期的成长预期，不能因为政策频繁变动，而造成产业的大起大落。
一个产业如果长期受到政策调控的照顾，不利于产业的健康发展。因此，从这个角度看，有必要抛弃目前这种短期调控的政策思路，出台中长期房地产业发展规划，这才是确保房地产业健康稳定发展的正途。
事实上，在最近几年的调控中，从最初的“限供应”到“限需求”，再到目前的“促供应”，我们已经明显看到，调控政策在摸索中正在趋于成熟。同时，政府部门对于哪些政策对于市场更为有效也已了然于胸。
此前召开的中央经济工作会议已经明确了明年楼市调控的基调，即增加普通住房供应，鼓励自住和改善型购房需求。营业税的最终落实条款被认为是虚惊一场，接下来落实“差别化的信贷政策”会更加注重政策的针对性。可以肯定的一点是，针对首套自住房，信贷政策依然是优惠的，投资投机购房需求将受到重点“照顾”，相关成本将陡增。
现在中央对个别城市提出了遏制房价的要求，并且已经上升到了“政治任务”的高度。这是中央重视高房价及住房民生问题的体现，但落实到具体措施上，笔者认为，各级政府在制定调控政策时应力图让政策的正面效应发挥到最大，继续贯彻“扩大供应，打击投资”的思路，稳定房地产市场。
从2007年以来的调控轨迹看，政府也开始向住房保障回归，调控思路也更加清晰，即实行保障与市场双轨制，更多地运用市场手段干预市场和产业的发展。如果说此前几年政府的调控重点在于寻求更加有针对性的有效政策，那么，在政策手段已趋于成熟的情况下，如何更好地把握政策出台的时机，应成为未来调控时着重考虑的问题。毕竟，仍延续以往“涨则紧，跌则松”的短期思路，并不利于市场的长期发展。
（作者系上海易居房地产研究院高级分析员）
(本文来源：
第一财经日报 )
