二手房盛宴行将落幕 观望情绪重现

21世纪经济报道12月31日讯 经历了交易高峰以后，京、沪、深等一线城市二手房交易量已呈下降趋势。

21世纪不动产分析师孟奇告诉记者，北京12月第二周和第三周每周二手房交易量环比下降20%左右，到了第四周，仅有月初成交量的60%。“观望重新开始了。”孟奇说。

受营业税利好影响，绝大多数城市的二手房市场都经历了最疯狂的一年。

以北京为例，截至12月28日，北京二手房成交量已经达到了274917套，超过2006年至2008年总和237020套。2009年的楼市成交量非常惊人，美联物业市场研究部根据目前的成交量推算，2009年全年有望接近27.5万套。而北京楼市总成交将达到46万套，比2008年增长190%。孟奇认为，除去注销的合同，实际成交可能比数据显示少，但交易量也远远超过了前两年，2009年北京二手房实际成交量超过25万套已成定局。

12月9日，政府出台营业税具体政策，不少投资客开始大量抛盘，同时伴随逐渐清晰的政策走向，部分二手房买家也开始流露持币观望的情绪。

美联物业研究报告认为，在不断上涨的房价和民声的共同催逼下，五年间第三轮楼市降温新政，密集而至，十天内调控政策四剑齐发。政策从初期的宏观面逐步走向清晰、从对房价问题的暧昧不明到明确表态“遏制房价过快上涨”。最近的政策更多开始从细节约束市场继续暴涨，也正是在这十几天内，北京二手房市场抢房热潮也已经有降温的迹象。

虽然中介依然繁忙，而交易大厅依然水泄不通，可新增有购房意向的买家正在减少。美联物业市场研究部总监张大伟分析认为，虽然最近楼市调控都为增加供应抑制价格，政策的效果有待后市确认，但如此密集政策的出台已经表明决策层对房价的关注，所以投资者出货必然将越来越明显。今年大投资者已基本出货完毕，而中小投资者一旦跟风，市场将不可避免出现下行。

北京大学房地产研究所所长陈国强在21世纪不动产2009年行业论坛表示，2010年楼市不可能再现2009年量价齐涨的格局。他认为，2009年对中国楼市来说是一个全面回暖之年，也是二手房市场大放异彩的一年。一线城市已迎来一个二手房时代。但由于2009年需求透支释放以及房价宽幅上涨，所以明年房价上涨势头趋于缓和。

上海资深房地产分析师薛建雄在论坛上指出，明年的投资不会有大幅度的增长，而经济增长将来自内需。汽车、房地产，消费领域还会爆发，房地产业规模还将逐渐做大。而产业做大以后，有了各个细分市场，才能解决目前房价过高的问题。当房地产业达到了极限的那一天，供应量相对过剩了，各个细分市场都达到了饱和，房价将短期下跌，那个时候意味着整个房地产业发展真正到顶了，整个产业将变成夕阳产业逐渐往下走。

而细分到二手房市场，21世纪不动产中国区域副总裁王皓预测：明年一季度到二季度，二手房成交量将下滑。传统十二月份是淡季，一月份成交量肯定比十二月份、十一月份下降，但是过后会稳步增加。如果成交量在一二季度持续下滑，在短期内房价可能略有调整，但下调的幅度预测不会超过5%。随着一手房的坚挺，以及刚性需求的不断增加，短暂调整之后，楼市将扭头继续向上。