盘点2009楼市：金融危机中“一枝独秀”

网易财经1月3日讯 2009年，金融危机的阴影尚未完全褪去。与绝大多数仍处于水深火热中的其他行业相比，房地产业“一枝独秀”。对于开发商来说，不足半年就实现了从濒临绝境到重获新生的巨变；对于购房者来说，节节攀升的房价让他们一次又一次错过最佳买房时机；对于政府来说，房地产业成为真正的“支柱”，楼市成交额已超GDP六成，地产泡沫愈演愈烈。

房价篇：芝麻开花——节节高

收入永远赶不上房价涨速的故事情节，在过去10年间屡屡上演（金融危机爆发的2008年除外）。然而，2009年房价的反弹幅度之高还是出乎所有人意料，而且，这还是在经济前景尚不明朗的情况下发生的。

2009年一季度，房地产业继续延续2008年的低迷走势，成交清淡。二季度过后，行业逐渐出现价量齐升局面，业内称：楼市迎来“小阳春”。

二季度后期，北京、上海、广州、深圳等一线城市的商品房成交量已迅速攀升至2007年楼市最旺盛时期的水平，楼市也从“小阳春”步入“大阳春”。随着成交量上升，房价急速上涨。至三、四季度，普通商品房已频繁出现天价，成交量更达到有史以来新高，楼市已达到“炙热”。

据报道，2009年，中国约消化了全世界50%的房子。仅以北京为例，全年二手房的交易量超过27万套，超过过去3年的总和。

而据权威数据显示，2009年，北京商品房及二手房的成交总金额高达7100多亿元，等同于北京全年GDP（国内生产总值）收入11346亿元的六成。这不仅说明北京市民2009年的大部分消费都用在买房上，而且表明楼市泡沫已达到一定程度，高房价已“绑架”了北京的财政收入。

如果说，过去的房价已有不小的泡沫，现在，泡沫正在以一个更高的指数和更快的速度增长推进。有观点认为，目前一线城市的房价已经超过日本房地产崩盘前的高点。

土地篇：“地王”之年

作为房价的“孪生兄弟”，地价对2009年高房价的助推作用功不可没。

2009年诞生的地王，无论从数量或是规模上，均超出楼市最火爆的2007年。地王频出，无疑加速了楼市从复苏到火热的进程。不足半年时间，一大批开发商实现了从濒临绝境到重获新生的巨变，而众多国企的加入，更使得地王的战场从一线城市迅速扩展到二三线城市。

09年5月，富力以10.22亿拿下北京广渠门外10号地，如果以此作为北京09年地王之争的起点，地王的桂冠已经无数次被更迭，且得主均为国企。

仅在富力地王发生一个月后，中电集团旗下成都中泽置业、中化集团旗下方兴地产即连续两次刷新该纪录。6月26日，成都中泽置业以19.6亿竞得北京朝阳区奥运村乡住宅地，超出广渠路10号地成为新任地王；6月30日，中化集团下属的方兴地产以总价40.6亿竞得北京广渠路15号地，并以楼面地价1.6万/平方米成为北京双料地王，并一度称为全国总价地王。

11月20日，隶属于顺义区政府的 大龙地产(行情 股吧)以50.5亿拍下顺义区后沙峪天竺区22号地，楼面地价2.98万元，并以0.63的超低容积率被冠以“三料”地王，创下了北京市2009年首个成交总价超过50亿的新地王；12月3日，中建全资子公司中建国际以48亿独揽亚运村三地块。

不仅北京、上海、深圳、广州等一线城市相继出现地王，二三线城市的地王也竞相赶超，杭州、苏州、温州、厦门等城市的土地市场上，动辄传出3万至4万的楼面地价。

如果说地王贯穿了2009年始终，那么国企无疑是今年土地市场上绕不过去的主角。与2007年主要以上市公司拿地王不同，2009年的地王多被国企收入囊中。与财大气粗的国企相比，民营房地产企业也只能退避三舍、望地兴叹。

不过，每一幅地王的诞生，都会衍生出一系列受益者。在09年北京土地市场的最后一次拍卖现场，就出现了这样“皆大欢喜”的场面。当平谷当地注册企业建机天润以20.05亿竞得平谷1号地，并创出楼面价新高时，在落槌的刹那，在场的多家竞买人均“掩面而笑”，业内认为，地王效应无疑将迅速带动其周边项目升值。

政策篇：从年初政策“红包”到年终“三枪”突袭

中国房地产市场历来被称为“政策市”，与2009年楼市关系最为密切的无疑应数货币政策。正是受惠于极为宽松的货币供应，各种投资需求涌入房地产，而充裕的流动性也促使国企拿下一个又一个地王。

此外，自08年年底出台的一系列优惠政策，更为2009年的市场繁荣锦上添花。

2009年初，房地产行业是在政策呵护和相对宽容的社会舆论中开始的：2008年年底出台的一系列刺激内需政策生效，交易环节政府让利减免买卖相关税费，初次购房和“改善型”需求银行贷款首付一律低至两成，还享受7折利率优惠。

这些优惠政策连开发商也觉得“受宠若惊”，SOHO中国董事长潘石屹(博客)就曾将其称为是政府给楼市的政策“红包”。在一系列政策刺激下，楼市迅速从低迷走向火热。

不过，从12月9日开始，半个月的时间内，中央对房地产行业就连下三道令牌，岁末的楼市也上演了一出惊心动魄的“三枪”政策版。

“第一枪”为调整营业税征免时限。12月9日召开的国务院会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；几天后，相关细则出台，5年内住房转让营业税差额征收，并区分普通与非普通住房。

“第二枪”为“国四条”。12月14日召开的国务院常务会议指出，要综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，遏制部分城市房价过快上涨的势头，加快保障性住房建设。

“第三枪”则针对土地市场。12月17日财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

不过，从政策出台后的市场反应看，楼市并未明显转冷，地王也依然“前仆后继”。在全国地产新政的大方向面前，各地出台的细则“求同存异”，多位业内人士曾对网易财经表示，关键要看执行的力度，如果严格执行、监管到位，那么未来自住以及改善型住房的交易比重将得到明显提升，否则，政策将成为一纸空文，不正常的投资投机需求将依旧占据主体。

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