成都新政管控房价飙涨

21世纪经济报道1月8日讯 新年伊始，成都房地产又现价格调控。

1月4日，成都市房产管理局对外公布出台《成都市商品房预售方案管理暂行规定》和《成都市商品房预售网上签约暂行规定》（以下简称《规定》），力图在房地产交易环节严控开发企业捂盘销售，擅自涨价等行为。两项规定将于今年2月1日正式实施。

“政策出台的初衷是实现成都房地产市场的平稳发展，严格监控开发商的哄抬房价和捂盘惜售等不正当的市场行为，”成都市房产管理局市场管理处处长赵江明表示，“当然，两个文件的出台并没有否定开发商的市场定价权和经营权。”

而此前，2009年12月29日，成都市率先在住房保障上作出调整。政策调整后，经济适用房保障对象收入线准入水平由家庭年收入4万元调整为5万元，廉租房补贴每平方米上调2元。此举意味着，推高保障住房需求，并扩大政策涵盖的保障目标人群。

不过，成都此次两项措施很难真正实现价格意义上的调控，只可看作维护市场公平交易环境，四川大学不动产市场研究所所长吴丰评价，背后困境在于政府对于市场供需关系无具体的调控措施。

预售方案和网签管理

成都两项《规定》出台的核心是在房地产商的预售和销售的上网约签实现规范。

政策文本规定：开发企业申请商品房预售许可时，应将商品房预售方案提交房产管理部门审核。房产管理部门在办理商品房预售许可时，如发现商品房预售方案不符合本规定的，可暂停办理。

对已经办理预售许可的，应一次性将全部房源按预售方案申报价格公开对外销售，不得分批、分次销售。

而在网上销售上，成都规定房地产开发企业在取得商品房预售许可证后，需在网签系统公示9项具体的信息。

“可售房源销售、签约情况，房屋定购情况等信息公示后，商品房销售时的‘销控’（开发商各种理由的不正当销售控制措施）的空间就大大缩减。”深圳星彦地产顾问有限公司成都分公司总经理张猛认为。

按照规定，房地产开发企业与购房人应自签订定购合同15日内签订商品房买卖合同，通过网签系统办理商品房买卖合同拟定及备案手续。超过15日未签订商品房买卖合同的，网签系统商品房楼盘表内自动恢复显示该单元（套）商品房为“可售”房源。

“这样也有利于房管部门的实时监控，凡在网签系统中显示为‘可售’的房源，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。”张说。

效果仍待检

不过，一些成都开发商和代理机构都调高了新年的销售目标，对成都房市仍看好。

易居中国·克而瑞成都机构统计数据显示：成都市商品住宅（包含主城区、温江、双流、郫县、龙泉、新都）2009年12月成交56112套，成交面积550.7万平方米，金额316.4亿元；而11月份成交套数为32366套。

中原地产西南区董事总经理庄泽宝分析认为，市场的如此反应一个原因是从中央和地方政府层面调控措施看，都还在模糊状态，因为房地产行业对经济的带动在中国仍很明显；另一在于成都此次调控的措施文本定性的成分多，操作层面的执行有困难。

“房屋预售以前分2次推，之后房企可能会分5次推（也就是每次推出更少房源），这之间差别有多大呢？”庄泽宝说，“只能说是成都市政府的调控表态。”

“商品房调价要事先申报”对于长期制止房价上涨的作用并不大，西南财经大学市场研究中心主任罗永明说，商品房的价格涉及产品定位、品质、区域、市场等诸多因素，最终由市场说了算。

“此项政策表明政府调控很积极，对房地产市场监管越严格；但是，政策对于短时间内老百姓最关注的房价上涨问题还未出重拳，一旦政府对土地供应增加、征收物业税、二套房贷等关键因素做出实质动作后，真资格的调控才宣布到来。”吴丰表示。

庄泽宝表示，而调控效果有待观察的另一个原因在于，规定文本对于处罚的表述不具体。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：宋超)