成都二套房贷利率变通术

21世纪经济报道1月20日讯 1月19日，记者从成都市多家银行、楼盘以及地产中介公司处获悉，在1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》后，除了改善性住房贷款外，二套房首付比例不低于4成是眼下各家银行不敢触碰的红线。

不过，各家银行依然在利率优惠方面大做文章。“现在银行在个贷市场的竞争非常厉害，大部分都在打擦边球，贷款利率低至7.1至7.5折都非常普遍。”某上市银行成都分行信贷处负责人说。

记者在采访中发现，除了让购房者到有关部门开改善性住房证明以享受利率优惠外，第一套房是否已经还清也是银行在决定二套房利率优惠的重要指标。

银行激烈争夺的背后，个人住房贷款的总量也水涨船高。前不久，中国人民银行成都分行发布的数据称，2009年四川省个人消费贷款新增815亿元，占全部新增贷款的19.3%，比2008年提高10.2个百分点。从成都的数据来看，住房贷款占个人消费贷款的比重为90.4%。

不过，“实际上，在央行上调准备金率之前，总行在制定2010年的开发贷款、个人按揭贷款总额度方面就比2009年有一定比例下降”。上述信贷处负责人谈及2010年房地产信贷时说。

房贷利率可变通

“从我们合作的银行来看，还没有发现有银行准备暂停二套房的贷款发放，我觉得暂停肯定不会出现。”1月19日上午，中原地产四川分公司一高层告诉记者，“暂停是一个不可思议的现象，这会对业务和名声有影响”。

同时，他表示，目前成都楼市尚未出现可以变通降低4成首付的办法，原因则是政策才刚刚执行不久。

不过，成都当地一家银行的支行行长却认为，实际上，从市场的反馈来看，有能力购买二套房的人，对首付的比例并不会很看重，关键的是利率水平，而恰好这次调控当中，利率水平并没有被卡死，只是要求按照风险定价。

记者在采访中发现，获得改善性住房证明和第一套房的贷款是否付清成为银行考量贷款利率水平的标准。

“如果是改善性住房，那么按照第一套房的贷款政策来执行，首付可以给3成，贷款利率也可以打7折优惠。” 交通银行(行情 股吧)一家支行的客户经理告诉记者。

根据之前当地媒体报道，成都市房管局对外透露的信息，原登记房屋人均住房面积低于当地平均水平的；原登记住房因地震造成房屋垮塌或受损有安全隐患的；原登记住房属于危旧房屋且已纳入拆迁改造计划的，均属于改善性住房。

“很多银行都是尽量让购房者通过各种渠道获得这样的证明，从而堂而皇之的给予贷款优惠。”上述支行负责人说。

第一套房的贷款是否付清亦是银行另一重要参考标准。成都银行武侯支行的工作人士称，如果已经还清，那么首付是四成，而贷款利率则可以低至7.1—7.5折。如果既开不了改善性住房证明，又没有付清已有贷款，那么则执行基准贷款利率水平。

上述交通银行支行客户经理也称， 如果之前的房贷已经还清的，就可以给予8折或者以下的利率优惠，关键还要看购房者的的个人收入情况以及之前还款记录有没逾期等。

“贷款总量将下降”

各家银行争夺二套房贷市场的同时，似乎推高了成都个人按揭贷款的市场总量。

成都市统计局的数据称，截至去年11月末，成都市的个人消费贷款为1594亿元，同比增长48.7%，其中住房贷款为1441亿元，增幅为49%，住房贷款占个人消费贷款的比重为90.4%。

与之相伴的则是市场的红火。去年1-11月，成都市住宅销售面积为2167.89万平米，增长107.2%。分期房和现房看，期房销售面积为2037.43万平方米，增长102.0%；现房销售面积为264.47万平米，增长148.0%。

显然，销售面积大增的背后，离不开各路投资资金的鼎力支持。去年同期，成都市的房地产开发投资为795.15亿元。就整个四川省而言，去年1—11月，四川省的房地产开发到位资金1962.8亿元，同比增长28.4%。从资金来源看，国内贷款250.6亿元，增长10.7%；利用外资8.5亿元，下降90.2%；自筹资金704.1亿元，增长2.8%；其他资金来源999.5亿元，增长88.1%。

“‘占比相当大‘的其他资金来源’，主要是指的购房者的首付款。”四川省统计局投资处一位工作人员告诉记者。

不过，"贷款总量肯定都会下降，这一点在总行之前制定的额度中已经体现出来，但在开发贷和个人按揭贷款的侧重方面，就看这家银行的发展策略，从收益的水平来看，开发贷的资金收益水平是比较高的。”上述信贷部负责人说。

上述支行人士也赞同这一观点，不过同时他认为，如果银行从贷款风险方面考虑，个人按揭贷款的总量应该不会减少很多，但是开发贷方面因为信贷规模的原因，肯定会有一定比例的下降。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：刘振盛)