外资集中套现物业

21世纪经济报道1月21日讯 第一太平戴维斯北京公司投资部董事纪刚近日在其公司年度新闻发布会上指出，受外资基金投资回报周期3-5年的影响，前期进入中国市场的外资近期显现出集中“套现”迹象。

集中套现

近日，有消息传出，高盛拟以超过2亿美元的价格向上海复地出售其持有的上海花园广场项目权益，转让价格或在2.5万元每平方米左右，以此计算，交易总价将超过20亿元人民币。

据了解，该项目是高盛于2007年4月以1.9亿美元的价格购入。上海花园广场项目总计建筑面积9.78万平方米，包括仅用来租赁的53栋别墅及9幢酒店式公寓楼。

最近两年，上海房价至少上涨50%，高盛的房产项目升值收益可观。此前高盛已将其在上海的一宗写字楼物业“高腾大厦”易手。

几乎就在同时，另一笔外资“套现”交易也浮出水面。有消息称，来自北欧的老牌金融集团SEB名下地产基金SEB Immobilien也将2006年底从麦格理手中接盘的新茂大厦（已改名铂金大厦）成功转手。这笔交易的成交价格接近24亿元人民币，单价约为5.5万元每平方米。

早在几个月前，外资的“套现潮”就已初现端银。

9月，有传闻称，美国凯雷投资集团正筹备出售其持有的上海济南路8号项目回笼资金有望超过30亿元。该项目单价在8万至10万元每平方米。而2008年凯雷购入时，这个总面积为39814平方米的公寓项目，均价只有5万元/平方米。

8月，摩根士丹利则以24.5亿元的价格将其持有的上海东海广场项目出售给SOHO中国。而2007年摩根士丹利接手该项目上的价格只有19.6亿元人民币。

“在2009年成交的整栋收购中，40至50%的二手楼卖家是来自外资公司，而除了少部分再由外资基金继续接手外，大部分接盘者都为国内买家。”纪刚指出，根据外资基金投资回报周期3-5年的周期计算，目前的确进入了一个外资的“套现期”。

根据第一太平戴维斯的数据，2009年的投资市场中，89%的整购买方为国内公司，较2008年的71%上升18个百分点。外资上一轮大举投资中国物业始于2004年。

投资转谨慎

有业内人士还指出，简单的资金回笼并非外资现在出售物业的全部原因。根据他们的判断，未来中国楼市短期内可能存在不确定性。

以外资最为青睐的北京商务地产市场为例。

“租金的下跌使得北京甲级写字楼的租金收益率跌至新的历史低位，从2008年年末的8.5%降至去年年底的6.8%，外资公司亦开始由过去的买家充当起卖家的角色。”纪刚透露。

记者在调查中也了解到，尽管经济复苏令2009年上海写字楼吸纳量上升64%，达到63.1万平方米，但受到巨大放量的影响，北京甲级写字楼平均空置率较2008年仍上升4.2%，达到19.6%，其中东二环与CBD商圈空置最高，分别为29.2%、28.6%，全年北京甲级写字楼租金下跌13.1%。

第一太平戴维斯数据显示，2009年北京甲级写字楼新增供应量达到历年之最，共计114万平方米，相当于2008年末市场存量的15.4%。

商业地产更不乐观。中国不动产研究中心的最新报告显示，北京2009年新增商业物业面积约为600万平方米，但真正入市的新开商业面积不足300万平方米。“2009年商业地产停滞严重。”

“招商难是工程进度缓慢甚至推迟开业的最主要原因。”中国不动产研究中心有关负责人告诉记者，即使一些购物中心项目勉强开业，但入住率并不高。“有些开业的购物中心内部，不少店铺仍处于待租状态，情形很不乐观。”

酒店业亦不甚景气。今年北京CBD区域某项目配有两栋高端酒店，其中一家已停业，另一家勉强保住了20%的入住率。

而写字楼、商业地产以及酒店都是外资此前热衷的投资对象。

纪刚表示，目前外资更多的是通过人民币基金或信托基金的方式进入开发市场，更多倾向由项目或股权层面与开发商合作。

据了解，过去的2009年，以北京、上海为首的一线城市高端物业的价格上涨幅度普遍都在50%左右，有的甚至达到或者超过了100%，而商务地产价格基本也达到历史高点。 (本文来源：21世纪经济报道 作者：杨丽萍)