二手房成交大降 深圳楼市胶着

21世纪经济报道2月4日讯 京沪深杭几个一线城市，楼市各有各的不同，深圳楼市的个性是投资炒作色彩浓郁。

疯狂过后的深圳市场，2010年初有点冷。

进入2010年，深圳房地产交易量急剧下降，以二手市场为甚。根据世联地产数据显示，前三周与2009年12月同期相比，一手房价小幅下降4%，成交量下降2%，二手房成交量下降64%。

“二手市场明显回落是因为投资者观望气氛浓厚。”深圳中原地产二级市场总经理玉家雄预测，这种胶着状态可能会持续全年。

“楼市投资者最大的特征在于受政策影响。”玉家雄分析，而深圳楼市投资者的特点是短炒，二手市场成为体现投资心态的窗口。2010年前三周，根据世联地产的最新统计，深圳二手房交易量与上月同期相比，降幅分别为68.9%，58.9%，66%。

观望期俨然成型

深圳二手产成交量的萎缩，在商业地产中介地铺上表现尤为明显。商业地产被认为是投资客们最喜爱的标的之一。

“成交大量萎缩，元旦之后基本无人看房。”深圳福田区某中介合伙人张合（化名）表示，往常熙熙攘攘的投资客不见了身影，但也还没有大量挂盘，这现象表示投资客们还在等待进一步的市场信息，以决定是否出货；另一方面，也在积极寻找租客，做长期抗战的准备。“现在的租客都比较有实力，对长期比较看好。”

购房者等待房价继续下滑。“二手房价真的下降了，”一直等待机会入市的王小姐说，“福田区擎天华庭一个星期就从18000元已经下降到17000元/平方米了。”这一个星期里，中介公司已经连续几次劝她成交，每次电话都会带来降价的消息。经历过2007、2008年那场调整，王小姐表示反而不急着买了，她估计房价还会下降。

市场胶着之下，观望期俨然成型。“投资客对房地产的变化是最为敏感的，2010年的政策不确定性将带来市场的不确定性。”联合证券房地产行业分析师鱼晋华如是判断。

投资客们敏锐的嗅觉开始起作用，一连几周深圳二手房市场几乎陷于停顿，根据世联地产的数据，2010年前三周，深圳二手房交易量与上月同期相比，降幅分别为68.9%，58.9%，66%。

如果这种情况继续恶化，2009年进入深圳楼市的投资客，会不会成为晾在沙滩上的鱼？

投资客的未来

投资是有风险的。

目前银行正在加快收紧投资政策。玉家雄表示，不仅多家银行全面提高了二套房产的首付，而且 中国银行(行情 股吧)等商业银行正在取消首套房利率70%的优惠，这样就不断在加大物业投资者的持有成本。

不过，预计资金状况仍然宽松。2010年信贷规模大致为7.5万亿元，若考虑到2009年没有进入实体经济的约2万亿信贷资金的可能回流，2010年的信贷宽松程度相仿2009年。所以玉家雄认为2010年楼市会以胶着状态为主。

2007年底开始的那轮深圳房价快速下调，主要动力来源于一手市场的降价潮，源于部分开发商资金链紧张引起集体恐慌，而刚成长起来的投资客则跟着恐慌，一些实力不强纯投机的人员更加敏感。但2010年，开发商的资金链不会有很大的问题，至少未来一段时间多数开发商现金相对充裕，要他们降价并不容易。而经历过2008年教训的投资客更为成熟，他们会持有更长的时间等待市场回暖。

玉家雄认为， 2007年出现的一些房贷问题不过是“假摔”，并没有真正伤害到金融系统的安全，深圳虽然增加了一些断供案例，但并未发展到严重的程度，而目前不少银行更为担心的是2010年楼市成交量下降，贷款贷不出去，导致业绩不能提升。

一位农行人士也表示，目前在有抵押品的保证下，银行并未担心2010年房地产市场的调整，而他们对整体市场的预期也没有2008年金融风暴时候更强，至少目前银行认为楼市仍然是安全的。

(本文来源：21世纪经济报道 作者：徐广蓉)