经济观察报3月6日讯 北京市今年将拆迁改造的城中村有50个，居住在其中的大量外来务工人员将何去何从？

随着公众对 “蚁族”的关注升温，2010年的北京市两会传来消息，蚁族的典型聚居地唐家岭村在拆迁后，将在集体土地上修建外来务工人员租赁房。

这实际上并不是一个全新的举措。早在2009年已经完成拆迁的 北京城乡(行情 股吧)一体化试点村北坞村，在其规划中，就提到了将修建外来务工人员租赁房。在兼顾蚁族问题的同时，这一举措，也将是对集体土地使用的重大突破。北坞村显然领先于唐家岭，成为第一个吃螃蟹的人。

北坞村迷局

在北坞村拆迁的规划中，北坞村腾退出来的土地，除修建村民回迁房之外，其余部分将用作绿地和集体产业用地，产业用地包括汽车销售中心、酒店、2万平方米的外来人口居住公寓。外来人口居住公寓规划在邻近北坞嘉园（北坞村回迁房项目）的地方。产业用地收益作为集体经济组织的收益。

海淀区政府宣传处也证实，北坞村规划建设外来人口租赁房。“但是具体建多少面积、户型设计，那就是村集体具体安排了，我们也不清楚。”海淀区政府一位工作人员表示。

记者来到北坞村看到该村旧址已经被拆除，记者联系到的两位村民也表示，知道北坞村要建外来人员公寓，但是不清楚具体安排。

“就是在北坞嘉园里面建两栋楼，用来出租。但是什么时候建，就不清楚了，这个项目分了好几期，谁知道建在哪一期里面。”这位村民说。

记者走访了北坞村所属的玉泉村村委会，回迁房和租赁房的开发商北京颐泉房地产开发公司，正是由玉泉村村委会组建。但对于建设租赁房的问题，村委会的两位干部表示无可奉告。

根据本报获得的北京市规划委的审批资料，2009年3月，北坞村获得了3个工程规划许可证，分别为农民回迁房（A地块）、农民回迁房（B地块）和居住用地。可见，除两个回迁房地块以外，还有一块不同于回迁房的居住用地。以此推算，该地块应为规划中的外来人员居住公寓。

所谓的外来人员居住公寓，关于户型、租金、农民如何从中分配收入等问题，现在都不得知。北京市住建委、规划委，对于集体土地上建设针对外地来京人员的租赁房，目前还没有出台任何正式文件。

经过本报记者的多方求证，北京颐泉房地产开发公司一位负责人透露：北坞村的租赁房不建了。“不让建了，只有回迁房，不建租赁房了。”他说。

允许在集体土地上，进行经营性住宅的开发建设，这是之前所没有过的。如果按此放开集体土地的经营权，例如集体土地上大量泛滥的“小产权”房，完全可以同样采取对外出租的方式，为集体组织营利，从而实现集体土地的市场化流转。

北坞村的开发模式，在集体土地的自住经营上迈开了一大步，但目前看来这还只是一个蓝图。北坞村外来人口租赁房建设，俨然成为一个迷局。这一切暗示了，这个模式正在接受挑战。

问题

“在农村的拆迁中建租赁房，海淀是有这个意向，但建多少、租金是多少、租给什么人，至少在今年北京市两会的时候，海淀是没有想清楚的。”参加了今年海淀区人大会议的人大代表许志永说。

许志永表示，其实村集体组织并不乐意建这种租赁房。

原因在于，这些集体用地上的建设投资是由村集体主导的，并不是由政府投资建设，而政府又要求集体组织将建成的房屋以低于市场价的价格出租。“村集体更希望建成办公楼或者其他物业，收入会更高。”许志永说，政府让集体组织修建租赁房，并且租金要低于市场价，政府是否应该给予村集体补贴？补贴又怎么计算呢？

在本报获得的一份今年1月海淀区十四届人大会议的讨论摘要中，海淀区一位规划局局长表示：北坞拆迁之后，相当一部分是小白领。著名的唐家岭也是如此。政府打算整理城中村，海淀八个，也不是简单一拆了之。北坞打算建两万平米外来人口公寓 （名字没定），规划定了，土地给了，但是，真要批了之后村委会会有经济考虑，如果出租给小白领，60平方米1800元每月，他们嫌贵了；而如果作为办公楼，租价会更高，到底建什么，未定。

保障性质的前提条件，给集体土地上外来人口租赁房的建设，带来一抹尴尬的色彩。

本报获得的一份北坞村回迁房数据，A地块总建筑面积18.1万平方米，总投资4.2亿元；B地块总建筑面积20.4万平方米，总投资4.8亿元。这两块回迁房地块总投资约9亿元，需由村集体来主导完成。除政府能给予的道路征地补偿、贴息贷款等支持外，村集体最重要的资金来源，就是其所拥有的产业用地，包括这一租赁房地块。

北坞村位于北京市西北四环与五环之间，紧邻颐和园、玉泉山，可谓寸土寸金。位于北坞村的写字楼项目玉泉慧谷园，目前租金约3元/平方米/天，100平方米的租金约9000元/月。在此建写字楼等物业，明显会远高于外来人口租赁房的租金。这就不难理解北坞村租赁房建与不建的利益博弈了。

“50个村的拆迁，涉及到上百万人的迁移。这些人怎么办？”许志永说，他认为，城市如果还没有发展到穷人都消失的阶段，城乡接合部就应该有这样租金便宜的房子存在，来满足这些人的居住需求。

唐家岭的外来人口公寓，还在讨论中。海淀区政府宣传处表示，唐家岭的拆迁、建设整体方案到3月底才能定。而唐家岭村村长张卫东对这个话题似乎也没有兴趣，他在电话中表示，他的工作非常繁忙，方案没定，不方便透露。

包括六郎庄在内的村庄，也正在讨论拆迁方案。这些村庄都面临建设外来人口租赁房的问题。在获得集体土地运营权的同时，却无法实现利益最大化，这也许是这些村庄正在烦恼的问题。

(本文来源：经济观察报 作者：胡芳洁)