保障房退出机制创新：淮安共有产权样本

保障性住房成为全国“两会”高烧话题，诸多代表倡议推进保障房建设，而住房保障法新探索的共有产权制度，将淮安的样本推向了前台。

3月7日，国务院发展研究中心为江苏淮安举办的“淮安共有产权住房保障模式创新成果研讨会”，研究在全国其推广的价值。

参与研讨会的中央财经领导小组办公室杨泽军局长表示，淮安的启示就在于可以把政府、购房者等的积极性调动起来，为目前中国特色的保障房提供了有益的实践。

刚从北京赶回淮安的淮安市房产管理局局长邵明告诉本报，淮安这个模式在保障房“出口”这一环节，防止了“作假”的成分。

邵明介绍，目前淮安现行政策有两种比例，一种是个人占70%产权，政府占30%；另一种两者各占50%。淮安政策规定，将经适房划拨的土地用于建设共有产权房，房价低于同期同区段价格5%-10%。邵明表示，“目前的房价每平方米超过3000元，共有产权房的全价在2200-2500元/平米，7︰3共有产权房的个人出资额就仅为1540-1750元/平米。”

“出口”遏制“入口”

全国政协委员、江苏住建厅厅长周岚提交了一份《关于总结推广共有产权住房制度、提高购房人支付能力的提案》。周岚告诉本报，共有产权房，最大好处是可以减缓购房人的支付门槛，有助于实现住房保障体系从廉租住房到经济适用住房、从经济适用住房到限价商品住房、限价商品住房到普通商品住房的“无缝”对接。

在关键环节“退出机制”上，淮安创新斐然。

“原来的经适房及保障性住房的退出机制，就是原购房人退出时，把政府给予的优惠返还给政府。而淮安共有产权房的退出机制为：个人可以购买政府产权部分形成完全产权，个人也可以直接通过市场转让，按比例与政府分成收益。”邵明告诉记者，“假设共有产权房购买家庭收入高于政府规定标准时，他只要交纳另外一部分属于政府产权的市场租金，无需向政府退回住房。”

淮安政府同时对购买全产权进行了界定，5年内购买的按原供应价格结算；5年以后8年以内购买的，按原供应价格加当年的利息结算；8年以后购买的按届时市场评估价格结算。

而对于申请者，例如七三开比例的，淮安的界定为，家庭月收入900元以下、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下（无房家庭优先购买）。

传统经适房“供不应求”的现象是由大量不符合条件的申购人弄虚作假所致，真正低收入家庭反而买不到经适房。而买走经济适用房的部分群体，造假成分很高，因为他们希望若干年后上市，获得巨大收益。

邵明说，共有产权房子，可以避免权力寻租，在出口上将利润分成在政府手中，即以“出口”反制“入口”，申购人的“寻租动力”大大减弱，行贿购房得不偿失。