SOHO中国苦练防御术 120亿现金抵挡市场波动

潘石屹(博客)说，2009年是极不寻常的一年。

原本希望在2008年金融危机助推之下轻松“抄底”的潘石屹，在2009年政府大力救市之后，很失落了一把，但现在看来，他并没有放松对现金的掌控，仍在苦练熊市“防御术”。

3月11日，SOHO中国（00410.HK）公布2009年销售金额136.8亿元，同比上升77%；收购成本106亿元，同比上升65%，净利润33亿元，同比上升727%。

潘石屹说，在去年大量资金流向土地市场，地王频出的时候，他没有囤地——或买地未遂，或刻意为之。总之，他选择了在交投活跃的时机，卖房子快速套现。

他的妻子、SOHO中国执行董事兼行政总裁张欣说，“作为商业地产开发商，我们总能保持较高的利润率。2009年毛利率超过50%，净利率达23%。”到去年底，SOHO中国现金余额达105亿元，相当于每股现金2.3港元。目前，其现金水平达120亿元。

她向本报记者表示，正是由于SOHO中国有很强的净现金流，因而可以在房地产市场环境不太景气的情况下，较其竞争者要支撑得更久，换句话说，现金充裕让其防御性非常强。

商业地产方向不变

市场对于SOHO中国对于商业地产投资过于集中，以及其快速套现的盈利模式尚存质疑，但潘石屹对本报记者表示，“商业地产的发展方向不会改变。”其中很大原因是，商业地产的盈利能力比商品房要高。

他向本报记者分析，“在房地产过剩的地区，特别是北京上海，我们看到价格很高的住宅。但这些住宅租出去的回报率只有1%。也就是说，投资住宅收回成本，需要一百年的时间。而商业地产，商铺的租金回报率也比前几年降了很多，前几年都是百分之十几，最高的有百分之二十几，现在都只有4%-6%的水平。但仍比1%高，而且要高好几倍。”

他认为，商业地产是否有好收益主要看地段。“所以，我们一定要进到大型 商业城 (行情 股吧)市，像北京、上海。或者是很有潜力的地段，比如交通枢纽中点的地段。”

去年8月，SOHO中国以每平米34000元的价格从摩根士丹利手里收购了东海广场，迄今完成了33%的销售，售价每平米60000元。90%的客户来自浙江、上海、江苏，其中，50%来自浙江。

“2010年，上海将会成为公司的主要发展市场。”潘石屹表示。他认为，以上海为中心的长江三角洲，国内中小型企业活跃，但上海的办公环境更多的是为国际企业和大型企业准备，因而，他认为SOHO可以弥补为中小企业办公区域市场的不足。

张欣表示，SOHO的商业模式在北京一直很成功，对东海广场项目的成功运行，重点仍将放在商业地产项目，为广大的中国中小企业服务。

但对于本报记者问及如何看待上海的中小企业前景时，潘石屹选择了沉默。