城市综合体竞争升级 助推二三线城市地产泡沫？

华远集团总裁任志强说，在北京、上海等一线城市拿不起土地，只好被迫转战二三线城市。而有些开发商则是主动潜入二三线城市。其中一种重要的商业开发模式是城市综合体。

3月20日，绿地集团在抢占二三线市场的城市综合体竞争中再下一城，与安徽马鞍山市政府签署战略合作协议，拟在马鞍山秀山新区和花山区投资建设两个总建筑面积约200万平米的大型现代服务业综合体和旧城改造项目。

绿地集团董事长、总裁张玉良告诉本报，绿地集团自2003年进入安徽以来，目前在皖投资规模超200亿元。

绿地之外，还有更多的房地产企业，把目标对准了二三线城市，而城市综合体商、住兼得的模式，受到业内推崇。城市综合体竞争升级的另一面，则是二三线城市地方政府的土地冲动，这种“既能带动城市整体建设档次、商业氛围，又能大体量出让土地带来财政收入”的模式受到了地方政府追捧。

一个不争的事实是，城市综合体中住宅部分价格往往高出区域价格一截，进而带动整个区域价格上涨。那么，城市综合体竞争升级又将给二三线城市带来什么？

有关部门已经开始有所防备。国土部3月22日相关会议提出，将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点，房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

去二三线：怎么去？

在一线城市高房价挤压市场空间的时候，二三线城市的市场空间更广、机会更多，已经成为众多房企的共识。而城市综合体则满足了企业的这种投资需求。

所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，形成一个多功能、高效率的综合体。开发商往往通过先期住宅物业的开发和销售，回笼资金并取得较大收益，再开发其他业态。

这样物业和城市建设形态，最知名的可能当数“万达模式”。在很长一段时间里，这一模式让万达在全国大型城市综合体领域中鲜有敌手，并借此迅速壮大，成为商业地产巨无霸。

“万达所向披靡，是因为传统的住宅模式可以支持业内大部分企业发展及利润追求，但现在不同了。”沪上房地产资深人士柴一峰认为，随着传统纯住宅模式竞争日趋激烈，越来越多的开发商需要寻找一种新的模式，支持其投资回报要求，此时，“万达们”的竞争者开始涌现。

客观上，由于城市综合体建设规模一般都在二三十万平方米及以上，又相对具有较强的复制性，成为众多追求一定规模的企业快速壮大的捷径。

“在房地产主业方面，绿地集团坚定实施全国化战略。”张玉良曾透露，特别是近年来，绿地集团加快调整优化产品结构，充分发挥综合性地产开发优势，在全国各地大规模投资建设当地政府重点规划的大型现代服务业综合体项目。