招引地产大鳄 北京房山巧妙卖地

这几乎是中国土地市场有史以来“最好”的时候，如何将土地卖出一个好价钱？北京市房山区提供了一个“成功”的样本。

房山改头换面

房山区占地2019平方公里，人口83万，过去是个典型以农业为主的地区。位于北京西南，是进出北京的西南大门。区政府所在地良乡是首都四个中心卫星城之一，距市中心20公里。在房山区，最有名的是北京猿人遗址周口店遗址。

万科副总裁、北京分公司总经理毛大庆说，在大多数老北京人的心目中，房山过去是北京远郊的农村。

直到2009年9月，这种情况发生了改变。2009年9月，一场“地王之战”使得沉寂多时的房山波澜顿起。万科中粮50亿房山拿地，让长阳板块成为年度热点。

去年一年，房山总共通过公开市场出让了13幅土地，土地出让金总额达100.3亿元，是当地的财政收入数倍。2008年房山市财政收入完成21.03亿元。2009年11月，数据显示，1至10月，财政收入完成24.6亿元，比上年同比增长29.3%，提前超额完成任务。而近日北京市房山区副区长吴会杰在接受本报记者采访时指出，2009年房山区土地净收益已经超过20亿元。

万科等众企业所拿的地块在长阳镇，位于房山区东北部，受场镇体制的影响和永定河行泄洪区的约束，其发展曾一度受到阻碍。2006年前后，随着永定河上游防洪工程的完善，长阳镇摘掉了行洪区的帽子。

房山长阳镇宣传部部长刘文静说，长阳的发展之所以有今天，是因为前几年做了充足的准备，从2006年始，房山区政府就着手做投资规划。直到2009年，房山长阳镇才开始大量搞基础设施建设。

在长阳环岛附近，聚集了很多楼盘。加州水郡项目的售价是这个地区价格坐标。3月23日，加州水郡售楼处的工作人员指着沙盘告诉记者，现房已全部售出，第四期还未开盘，开盘均价将超过1.2万元/平方米。尽管如此，市场仍很疯狂。她告诉记者，3月8日、3月14日加州水郡共开了两次盘，以两个小时一栋的速度销售完毕。而加州水郡几乎是该区域内价格最低的楼盘。在她的记忆中，2009年3月时，该项目的售价还只有每平方米6000元左右，9月份万科拿下附近地块后价格开始大幅上涨。11月5日，北京市公布《促进城市南部地区加快发展行动计划》。到今年春节前，该楼盘的均价已达1.1万元/平方米。

有了市场的支撑，开发商信心更加充足。毛大庆说，“我现在感受的都是动力，而不是压力。”此前，外界曾一度质疑万科长阳地块的发展前景。

卖地的学问

在万科眼中，房山地块的潜在风险很低。“我们今天看到（房山区）以系统工程学大的操作理念，成功的把土地推向市场，万科作为接棒人看到的是前景良好。”

房山区政府副区长李江在房山CSD发展高峰论坛上，详细介绍了房山区的发展思路。他介绍说，首先，在房山离市区最近的区域，建设一个中央休闲购物区(CSD)，围绕它打造一个房山的新城。在此区域内要建立华北最大的奥特莱斯的购物中心。第二要建设绿色新城，主打低碳、绿色、环保的新区。第三，发展户外休闲产业，打造高尔夫、羽毛球、足球、网球等一个休闲体育的产业链为我们重大的赛事、会展提供专门的服务。第四，要做金融后台的休闲服务区和会展区。把金融的因素引入到长阳当中，进一步围绕着新城把经济结构进一步产业化。第五，建设温泉主题公园。第六，还要引进北京理工大学、北京工商大学等名校落户。