地王效应后的调控悖论：土地制度非改不可

和“买不起”地的华远集团董事长任志强几乎有相同遭遇的是阳光100集团的董事长易小迪。

3月19日，易小迪在“大局与走势——2010中国房地产(无锡)高峰论坛”上说，整个房地产业都患上了“地王病”。“前十年如果是房地产业发展的黄金十年，而现在的十年就是土地市场的泡沫时代。”易小迪言语中透露着悲观。

一直以来，任志强也是“地王”的抨击者，“如果不从根本上解决土地制度的问题，将无法改变土地资源和人口矛盾，那么房价永远掉不下来。”当他“指责”央企拿“地王”时，不无妒意。

在任志强看来，短期的调控已经无法解决房价上涨的局面，必须进行体制改革，这也是一些有被“边缘化”风险的开发商和有远见的业内人士发自内心的呼吁。

中国房地产研究会副会长顾云昌也一再表示，“土地制度已经到了非改不可的临界点。”他在接受本报记者采访时称，一位地方国土局局长私下里对此也非常认可。

有意思的是，在上述讨论发生的前一天，国资委宣布78家央企退出中国房地产业，并于3月19日要求这些央企半月内制订退出的时间表。这似乎是对社会舆论的一种妥协。

然而现实却远非如此简单。改革没有浪漫曲，复杂无比的矛盾和种种桎梏摆在面前，打开房地产困局的钥匙究竟在哪？

高房价循环

这曾经是最好的制度，土地公开招拍挂给予市场主体一个平等参与的机会。然而，制度运行了6余年后，如同房价的过快上涨排除了一部分购房者，民企身份的易小迪、国企背景的任志强也饱受高地价的煎熬，尽管手中握有一定资金，却难在一线城市觅得好地块，主动将战略转向二、三线城市。

北京银信投资有限公司董事长张民耕讲了一个故事：开发商以2个亿买来的土地，经营3年后手中的钱增加了2亿，变成4个亿，这时候再拿去买地，已买不到原来的土地面积的一半。“很典型的例子是北京广渠路15号地，”他说，“3年前这块地的出让面积比去年出让时大一半，价格却只有它的一半，短短两年时间，土地价格提高了4倍。”张民耕无奈地发现，从开发商自身来说，靠自我积累已赶不上生产资料价格的增长，开发商越做越小。

如果你觉得地价如此昂贵，任志强会用他特有的幽默告诉你，“未来如果政府建地铁，建医院，随便建什么，土地就升值了。”他在论坛上如是说。

高地价的逻辑建立在高房价的基础上，而高房价客观上也在为城市建设做出贡献。北京师范大学金融研究中心主任钟伟说，“我们测算了一下，地方政府为了吸纳一个城市的常住人口，为城市居民所配套的市政基础设施，每年每个人必须投入30万到50万。”但地方政府财权收入来源单一，因此不得不依赖土地收益，而大部分的土地收入投在了基础设施建设。钟伟指出，高房价实际一定程度上改善了城市的基础设施和公共设施。