高端访谈
本报记者蔡宗琦北京报道
经济学家华生26日在接受中国证券报记者专访时表示，城镇化并非房价上涨的借口。目前房地产市场高“市盈率”，即房价与收入比过高，源于供需严重失衡，其中存在制度性缺陷。
中国证券报记者：有人认为高房价正在拖经济增长的后腿，您怎么看待高房价和经济复苏的关系？
华生：目前的中国房地产市场很像股权分置改革前的股市，存在制度缺陷。高房价是理顺我国收入分配矛盾、解决民生问题的重大障碍。高房价抑制了内需的进一步扩大，挤压了消费需求的扩张。
首先需要扭转的是对房地产行业的认识偏差。“房地产行业是支柱产业”的说法并不准确——在19世纪至20世纪，美国工业化、城市化发展的高峰期，提出的三大支柱产业是汽车、钢铁和建筑业，并没有提及房地产业。建筑业才是消耗大量钢材、水泥、化工材料，带动十多个相关行业和创造大量就业的支柱产业，但建筑行业的利润现在却很薄。房地产行业主要的作用在于策划、销售，这一过程并不能带动多数相关产业，也谈不上是国民经济的支柱产业，而在中国却获得了超额利润。
将房地产作为支柱产业的整体认识和制度安排偏差，导致了房地产行业的暴利，形成了房地产行业动不得的思维，牵制调控手段的施展。现在需要正本清源，让房地产业归位。其实，不仅中高端商品房，通过建造廉租房、保障房特别是几亿农民的安居房，更能有效促进建筑业成长，带动整个国民经济的发展。
中国证券报记者：您认为房地产调控的关键在哪里？
华生：目前，房地产业最重要的问题在于供求双方均存在制度缺陷，致使供求严重失衡。
从供给方面看，进入城市工作的农村人口难以落户城镇，在占用城市用地的同时，依然保有农村的耕地和宅基地，农村闲置土地未能有效释放。中央为了保证耕地红线，严格控制城市建设用地的扩大。
从地方政府角度看，土地与地方财政收入紧密联系，土地经营的结果是地方政府尽可能让土地收益最大化，扭曲了地方政府行为和调控决心。
如果从需求角度考虑这一问题，我国现行制度并未有效抑制投机和奢华需求。即使是所谓“收紧”二套房贷，相较其他国家二套房贷政策依然宽松。国外成熟市场购买第二套住房基本上难以从银行贷款，比如英国房贷基本按照年收入来计算贷款额度，因此依收入的倍数贷款购买第一套住房后，购买第二套房是很难再贷款的。
此外，参照美国市场，前期海南购房团炒楼收益适用个人所得税，炒房所得近40%均需纳税。但在我国楼市中，动辄数十万元、几百万元的净利润不纳或很少纳税。相比之下，工薪族从月所得2000元开始起征，税率快速累进，10万元以上税率即升至45%。这种税收体制实质上变相鼓励投资、投机需求，所以应大幅提高对房产投资、投机所得的税率，并严格执行。
(下转A07版)
(本文来源：中国证券报 )
