李晶：揭穿房地产崩溃论之真相

李晶  摩根大通董事总经理兼中国证券和大宗商品主席

作为又一项控制房价的措施，国有资产监督管理委员会已要求78家不以房地产为主业的国有企业退出房地产业务。此举虽然有些流于表面–它没有触及在房地产行业最活跃、最大的16家国企–却可被视为向这些企业发出的警告。

中国大陆飞涨的房价成为近日全国人大(中国的立法机关)、政协会议上的主要议题。截至今年2月，房价已连续9个月上涨，2月份同比增幅为10.7%。

海外有人宣称这是“历史上最大的泡沫”并警告中国房地产行业正走向崩溃。我认为这种担忧有些多虑。

中国的房地产市场与美国或迪拜的房地产市场存在着重大差异。不同于引发美国次贷危机的家庭债务急剧增长，中国家庭债务约占国内生产总值的17% ，远远低于美国约96%和欧元区62%的水平。中国的购房者在获得按揭贷款前须支付至少30%的首付款，针对第二套房的首付款比例至少为40%。即便是在政府激励措施最盛时期，第一套房的最低首付款比例也只是下调到了20%。过度举债加上按揭证券化，是美国次贷危机的根源。这两个因素中国都不存在。

但一些大城市的房价上涨确实显得不合理。在某些地区性房地产市场，如上海的高档住宅，2月份房价同比增幅超过80%。过热现象在北京、深圳和杭州也能看到；过去5年这些城市的房价涨幅较收入增幅高出5个百分点以上。不过，这种现象可看作是城市新增财富被用于投机的迹象，而非对金融杠杆的肆意使用。

商业房地产行业也一直有令人担心的问题。去年尽管租金收益率低，北京和上海的高档写字楼空置率分别高达21%和14%，商业房地产价格却上涨了16%。不过，高档物业的出租率和租金已经开始渐渐回升。

中国房地产行业问题的症结在于该国的投资阶层将房地产视为保值工具–一个堆放现金的安全场所。此外，土地常常被囤积起来，作为获得资金的抵押品。

鉴于中国未开放的资本账户和不发达的资本市场，这一经济体为人们提供的投资选择有限。房地产和股市成为两大可能。那些将购房作为投资的人认为其风险小于股市。

市场明显存在不匹配现象，开发因富人们将购房作为投资产品的嗜好而倾斜。因此就出现了大量没人居住的高档公寓–投资者往往拥有多套公寓。与此同时，价格不断被推高，导致面向那些寻找安居之所的人们的保障性住房短缺。

这种失衡必须通过市场重组予以解决。政府了解这种情况并已启动一项主要政策活动，推动保障性住房的开发。政府还采取了若干紧缩流动性的措施，但这些措施是否足以防止房价超出政府认为合适的范围，现在说还为时尚早。

决策者们显然担心资产泡沫的风险，而且担心过度投资会造成房价超出一般购房人能力所及。政府一直在考虑开征全国性物业税的潜在价值，但在今年的全国人大会议议程上却未提及。虽然征收物业税一直被视为遏制投机的一种手段，但这种想法也招来了相当大的阻力。有人提出了在不对物业法进行全面修订的情况下此举能否得以实施的质疑。

在此期间，政府恢复了对业主转让购置不满五年住房征收的营业税。

我们必须铭记，上涨的房价不是政府放松银根政策的意外副产品。政府需要活跃的住宅市场在财政激励淡出时为经济提供支撑。它能够创造大量就业机会，推动私营部门的建设投资，并鼓励新的购房者购买家庭用品。

不断提高的收入水平与城市化进程相结合，通常应带来一个健康的房地产市场。不协调的激励与过量的流动性已扭曲了中国的房市局面，但这种情况可通过正确的措施予以修复。

即便出现价格大幅回调，也不会促成过度举债经济体可能发生的那种规模的崩溃。因此,近日市场将面临崩溃之谈也是言过其实.