调查：小县城房价过万系开发商炒作

网易财经4月2日讯 近期有媒体报道称二三线城市成为地产新战场，并援引昆山的个别地区房价数据，宣称小县城房价步入万元。

4月1日，网易财经第一时间连线多位业内人士，均对此事表示质疑，称这是一次对二三线城市房价的蓄意炒作。

“谁都造不了势，房价还是要由市场决定”，中国房地产研究会副会长顾云昌对网易财经表示，二三线城市的房价上涨没有报道的那么夸张。虽然“今年的房价仍处在上升通道，但远没有09年那么快。”

北京师范大学管理学院教授董藩也认为，此前小县城房价步入万元的报道是有问题的，夸大了二三线城市的房价增长。

据网易财经了解，作为毗邻京津的旅游城市秦皇岛市和葫芦岛市，两个沿海城市市区房产地均价不过三四千元，而中国更多的偏远中小城市和县城更未到达此价格，与“小县城过万”想去甚远。据网易财经调查，即使是台商云集毗邻上海而“泡沫”严重的昆山，房价最高也未过万元。

真假昆山

“5分钟车程可到达轨交11号线安亭站，40分钟可到达中山公园，50分钟可到达上海所有CBD区域”， 售价为8800元/平方米。这是位于昆山县花桥当地的某明星楼盘打出的售楼口号。随着一系列城际交通方式的实现，拉近了昆山与上海距离的同时，也拉近了两地的房价水平。

据上述报道，上海房价达2万并仍继续摸高，刚性需求被挤到昆山、太仓等苏南地区，并随着城际交通方式的实现，从而抬高了昆山房价。目前在昆山的花桥等地区，均价已经步入万元左右。

但根据网易财经的调查，昆山的房价远没有那么高。

当地一家房地产中介的负责人向网易财经透露，目前昆山房价均价在每平米6000—6500元左右，如果是中心地段的房价仅为每平米7000—7500元之间。最贵的是学区房和别墅，均价每平米也不到10000元。

值得注意的是，小产权房也在冲击着昆山房地产市场高价。 上述中介负责人还向网易财经透露，昆山的小产权房初具规模，均价每平米为4000元。并且保证“房产证肯定会下来。”

另一家房地产中介的负责人告诉网易财经，在昆山繁华的人民路南街一间120平米精装的房子租价为2300元/月，而位置稍偏的朝阳路90平米的房子的租金仅为1200元/月。

对比昆山地区普通住房的房租以及房屋销售价格可以发现，昆山地区的住房租售比已经达到1：368。而国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200之间。如果租售比低于1∶300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。可以看到二、三线城市的泡沫隐忧已现。

另外， 昆山的房价近年来的大幅攀升也有其特殊性。有数据显示，昆山是台商来大陆投资的集中地之一，昆山台商占在大陆投资台商的九成。台商在当地的购房置业推高了昆山的房价。近期，上海人来昆山买房的人数明显比以往年份增多。并且香港、新加坡人也看好昆山房价的涨势，加大了在当地的房产投资。

谢国忠(博客)批泡沫

“房地产开发商如果将一个地方的地价炒上去，很可能引发一拥而上，而制造二三线城市房价泡沫，”独立经济学家谢国忠认为。

“二三线城市房地产开发火热的最重要原因就是一线城市地价过高，为了生存，开发商只能涌向二线城市”。谢国忠表示目前开发商涌入二三线城市可以理解，并且也不是坏事。

根据中原地产报告，2009年十大标杆房企在一线城市的土地储备共计4100万平方米，在其他城市土地储备量达到了17479万平方米，二三线城市占土地储备比重高达81%。其中，绿城的二线城市土地储备所占自身总储备的比重最高，达到了95%；中海地产、华润置地占比也都达到约89%。今年以来，这十家开发商86%的土地储备选择了二三线城市，其中招商地产、雅居乐和金地集团拿地区域全部在二三线城市。

“昆山县房价大幅上涨具有一定的代表性，这也是未来二三线城市的房价的一个趋势。”北京大学房地产研究所所长陈国强对网易财经表示。“此次开发商涌向二三线城市的同时，会提高当地房地产开发的档次、规模、管理等。”

但是不排除将给二三线城市带来风险。谢国忠表示，“这轮开发商的投资冲动很有可能推动二三线城市尤其省会城市形成泡沫。”他介绍，其实在二三线城市开发房产多的话，应该算是增加供应，从这个角度来说，对房价不会有多少推动。但是由于中国目前的房地产市场存在较强的上涨预期，房地产开发商如果将一地的地价炒上去，很可能引发一拥而上，而制造二三线城市房价泡沫。