上海土地“招拍挂”制度变革

在地王频出的背景下，土地“招拍挂”制度被迫“变脸”，按照“国11条”的思路，不一定完全是出价高者得地。继北京市国土局宣布土地拍卖制度不再完全价高者得之后，上海也在悄然试点。

日前，上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁地块大型综合性地块。这是上海继黄浦区两幅土地之后再一次采用招标形式出让土地。不同于黄浦两幅土地的“先招后拍”模式，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人，这种模式的报价因素仅占最后评标结果的30%。

除了主要建设保障房的大型居住区地块之外，上海最近几年来经营性用地全部采取价高者得的出让模式，此次上海延续多年的价高者得的土地出让模式第一次发生转变，有望结束价高者得的恶性竞争怪圈。

此次莘庄地块出让，采用招标形式。挂牌文件规定，由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果确定中标候选人。

文件显示，招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节中的30%。价格将不再是决定是否竞得地块的决定性因素，而同时，建设规划方案等将成为更加重要的因素。

据透露，上海这种思路是“一限多竞”，除了竞地价外，还竞争设计方案、绿化等多项工作指标。此外，以后还可能出现另外的招标方式，地价竞争到一定程度以后，设定一个封顶价格。不再竞争地价，改为竞争地块中配建的保障房面积、公共设施面积等方法来招标。

业内人士表示，目前普遍认为土地出让价高者得的模式推高了地价，也间接导致房价的高涨。今年全国两会之后，有关部门接连做出将要完善招拍挂制度的表态。国土资源部正在和一些地方政府做一些探索，采取更多的评价方式。

近日，国土资源部邀请了一些开发商和专家学者参加了一次房地产座谈会。据知情者透露，这次座谈会主题有关土地招拍挂改革。将在全国选择房价上涨过快的一线城市和部分二三线城市作为试点，进行土地招拍挂制度改革。改革的方向是着重完善招标制度，增加招标在土地出让中的份额，改变价高者得的游戏规则。