房地产调控的政策公信力已消失殆尽

从去年年底国务院常务会议提出遏制房价过快上涨，抑制投机性购房等四条政策以来，中国房地产政策历经短暂一年的“救市”之后再次进入了常规的调控周期。本轮调控，力度空前，以“国十一条”为代表的组合拳在短短的一个月时间内密集发出。

然而，遗憾的是，即使总理多次表态和喊话，对将房价控制在合理的价位信心满满，然而，房价毅然决然走出了一条和调控政策背道而驰的走势。我们看到，在这一轮房价疯涨的周期里，政策每一次出手，要么刺激“地王”的出现，要么刺激房价的上涨。政策制定者应该是没有想到，以抑制投资投机，遏制房价过快上涨的政策，却成了开发商和民众集体反向操作的指标，这种效果，让政府尴尬，民众恐慌，学者错愕，甚至连开发商都为未来泡沫的破灭而害怕。

原因何在，是政策的药方错了，还是开出的纯粹是一服假药，抑或政府根本就不想调控房价，目前房价的走势恰好折射了政府对房地产的最真实的态度？作为政策的制定者，政府的确有必要对此予以评估并主动应对，拿出更有针对性的举措，来为高烧的房价降温。

我们认为，政府的调控政策遭遇市场的否决，民众的质疑，开发商的嘲笑，原因极其复杂，既有政府投鼠忌器的犹豫不决，亦有政策“药不对症”，还有民众对政策公信力的集体不信任等因素。

其中，政府态度不坚决，目标信号错乱，是最主要的因素。一些部门的领导在政策目标的表述上大玩文字游戏，极具吝啬之能事，“抑制部分城市房价过快上涨”完全成了一个鼓励房价上涨的反向指标，而一些部门负责人轻率地表态“调控房价没有办法”，“未来20年都面临房价上涨的压力”，让民众难以判断政府的真实意图。

而开发商则以历史的殷鉴告诉民众，在2008年之前，政府三年的调控房价政策，调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高，超过了任何一个时期，也超过了任何一个行业，但并未遏制房价过快上涨。这种“政策无用”的经典事例极易引发民众的恐慌。

另外，很多政策，比如，建设保障性住房，这是政府长期的历史欠账，是需要政府承担的责任，但和治理房价过快上涨并没有多少关系，而且由于欠账累累，建设周期长，基本可以判定保障房对高房价短期没有任何影响。

从本轮房地产上涨的诱因看，2009年前半年，居住需求占了多数，而下半年，最大的推手就是投机性购房，但从目前政府出台的政策来看，对于投机性购房，却没有出台任何有效的针对性的举措，用取消营业税优惠等隔靴搔痒的手段根本无法抑制投机。

而且，一些政策不仅没有抑制炒房者，却直接造成了民众的恐慌。比如，取消营业税优惠，各大银行开始取消利率优惠，直接增加了民众购房的成本，让一些本来持观望态度的民众恐慌性入市。

当然，2008年，在金融危机来临之际，坚挺数年的房价终于有所回调，政府多年的努力初见成效，但戏剧性的是，2008年11月20日，国务院出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，打压房价的政策在胜利的曙光到来之前却戏剧性地被救市的“国六条”取代，这让民众惊愕的同时，也让房地产公共政策的信誉濒临破产。这意味着，房地产调控政策要真正发挥威力，首先要修复政策的民意基础，释放明确的信号，清清楚楚地告诉民众，本轮房地产调控的目的究竟是什么，打击的对象是什么，如果还遮遮掩掩，雾里看花，房地产调控政策最后残存的一点儿公信力将荡然无存。

当然，就长期而言，中国房地产要健康发展，必须通过改变土地财政，政府建设大量的保障性住房等长效的措施，并且彻底改变房地产的纯粹经济属性，以满足人民的住房需求为房地产公共政策的主要目标。

但就短期而言，则必须在给民众传递坚定的信号的同时，果断出重手打击投机行为。按照社科院不久之前的调查数据，全国660个城市房屋空置高达6000多万套，北京、上海等城市的房屋空置率已经远远超过了10％的国际警戒线，有些城市这一比例甚至达到了50％以上。据此几乎可以判定，目前房屋买卖基本就是投机。对这些投机行为，必须下重手，必须出台暴利税等最严厉的政策，让炒房者退出，让房价回归。

我们建议国家及时出台针对房地产投机行为的“暴利税”，对于交易二套以上房产的行为，直接按照交易价格与原始价格的差价征收50％的所得税。如果政策制定者依旧抱着投鼠忌器的心态，担心房地产调控对GDP造成影响，任由各方利益博弈者传递错误的信号，在房地产泡沫已经明显的情况下，一旦房价硬着陆，泡沫破灭，对转型中国造成的伤害将是不可估量的。这是挽救中国经济，挽救中国房地产的唯一之道。我们不能说别无选择，但是应该认识到已经没有太多的时间举棋不定。