卖房补血 高房价鼓起地产公司钱袋子

截至15日，82家房地产上市公司披露了年报，虽然2009年底经营性现金流净额比中期下降约4%，但货币资金总额却比中期上升26%。显然再融资的长期停滞并没有使地产公司陷入资金困境，究其原因主要是由于随着房价的上涨，地产企业销售回款增多。

预收账款大幅增长

根据WIND资讯的数据统计，82家房地产类上市公司2009年末预收款合计达到1700亿元，比2009年中期的1288亿元增加32%，比2008年末大增99%。

房地产类上市公司预收款增长是意料中的。由于我国目前采取期房预售制度，企业在房屋未建成即可销售，而所收款项进入预收款科目，等项目竣工结算后方成为公司的销售收入。因此，随着2009年房地产市场的活跃，销售价格和销售面积都大幅上升。国家统计局的数据显示，2009年全国商品房销售面积比2008年增长41.1%，而销售额增长了75.5%。上市公司作为房地产行业的主要力量自然这方面都取得了很大进展，如万科2009年实现销售面积同比增长19.1%，销售额同比增长32.5%。

从这些上市公司的现金情况看，2009年年末货币资金合计为1676亿元，比2009年中期增长26%，比2008年年末上升90%。另外，上市公司短期借款2009年末合计为515亿元，比中期下降3.6%，比2008年底降4.8%。从货币资金与短期借款的这一升一降也可以看出，房地产类上市公司资金是比较充足的。

当然，从证券市场融资成为房地产上市公司的重要资金来源。数据显示，2009年全年房地产类上市公司融资总额达到1130亿元，比2008年增加约26%。其中通过债券融资达560亿元，而首发和增发分别为12亿元和558亿元。

经营性现金流比中期有所下降

尽管上市公司资金仍然比较充足，但年报与中报比较其经营性现金流净额却有所下降，合计从350元降至332亿元，降幅为5.14%。当然，与2008年底现金流相比改善是巨大的，2008年底经营现金流合计为-342亿元。

这组数据表明，房地产类上市公司2009年的经营状况比2008年有了很大改善，但下半年似乎差于上半年。但进一步分析表明，下半年经营现金流比中期有所下降，主要原因在于流出净额比中期大幅上升近两倍，而流入净额仅增加46%。流出大幅增长的原因主要是随着房地产市场的活跃，房地产投资在快速上升，上市公司将经营所获得资金更多的用于房屋施工，因此流出多于流入。这从全国施工面积和新开工面积快速上升也可以得到印证。

小型公司筹资能力下降

尽管总体上房地产类上市公司资金状况较好，但公司间特别是大型公司与小型公司间有着一些差别，主要表现是小型公司的融资能力明显不如大型公司。

数据显示，在发布年报的82家公司中，总股本规模在5亿以下的房地产公司2009年全年筹资活动产生的现金流净额为-6.9亿元，中期为-8.6亿元，而2008年则是37亿元。这表明在2009年这些公司的筹资流动中，流出额多于流入额，因此产生负值。

对比总股本在5亿以上的公司可以发现，其2009年全年筹资活动产生的现金流净额为567亿元，不仅大大超过中期的97亿元，也多于2008年的527亿元。

这表明，中小型房产类上市公司在二级市场的融资能力在下降，或反映出这类企业的实力或偿还能力受到一定质疑，因此融资难度增大，筹资额减少。虽然其仍可能通过自身积累实现增长，但作为资金密集性的行业这会导致其未来发展速度受到一定抑制，甚至在行业环境转差时因销售不能跟上而陷入困境。

另外，由于房地产目前出现过热迹象，有关方面正在加大调控力度，因此更要关注目前相关政策的变化及其对房地产公司融资及经营的影响。