土地供应和保障房计划落实关乎调控成败

⊙中国指数研究院常务副院长 黄瑜

此次一系列新政出台的密集程度和严厉程度都是空前的，远远超过2007年的房地产市场调控。特别值得一提的是，尽管适度宽松的货币政策往往能继续推动房价上行，但目前的调控新政却已在一定程度上封堵了货币供应和房地产贷款效应的释放空间。

一线城市50%以上购房需求受阻

从实际资金的影响层面来看，自2005年起，我国个人购房贷款占全国新房销售额的比例在50%以下，如果考虑到二手房的成交额，2009年新增个人购房贷款总量占商品房销售总额的比例只有34%左右，也就是说一次性付款购房的比例约为66%左右。考虑到购房贷款中还有相当一部分比例来自首套购房，假设按揭贷款中有40%的比例用于购买第二套或以上住房，我们可以推算出通过按揭贷款购买第二套及以上住房的比例约为10%-15%（或更少）。但这仅是考虑新政中对二套及以上住房贷款首付和利率的提高，如果加上随后提出的暂停三套及以上住房贷款和非居民住房贷款及限定购房套数等，可以说已经变相采用行政手段封死投机性购房的所有空间。初步估算，在一线城市这一系列措施短期内将直接影响50%以上的购房需求。

此次新政的着力点在于通过打击炒房来遏制房价的过快上涨，而非打压房地产，但在严厉调控房地产市场的同时，需防止打击面过广，谨防出现房地产业“硬着陆”。

根本之道仍在增加有效供应

与此同时，当舆论热度集中在房贷新政“猛料”时，我们认为更需要关注影响房地产市场发展的长期因素，国务院新政所提出的在提高土地供给的基础上、增加住房有效供给和加快保障性住房建设是解决房价过快上涨的根本之道，否则难逃越调越涨的怪圈。

房地产业中长期发展动态模型的结果显示，人口因素是影响房地产市场的核心因素，适龄购房人数每增加1%，将增加0.75%的商品房需求，且导致房价上涨0.37%；同时GDP增长是房地产需求和供给的原生动力，GDP增长通过直接决定居民可支配收入(0.81%)和银行贷款(0.64%)，进而影响了商品房的需求和供给。我们认为未来10年中国经济还将保持快速增长，适龄购房人口将不断增加，因此房地产市场的需求依然存在且稳定增长。

然而，全国商品房竣工面积和销售面积走势图也清晰显示，除2008年外，商品房销售面积增速一直高于商品房竣工面积，商品房实际供给不足，进而推高房价。我们需清醒地认识到如果土地供应不能有效的转化为实际的商品房建设，保障性住房规划无法真正完成，房地产市场供应短缺的局面仍将得不到改善。因此，我们认为社会舆论在关注国务院新政的同时，更需要全程监督新政策的落实情况，尤其是土地供应和保障性住房计划是否真正转化成为了房屋的有效供给。