贷款空转 房价飙升根源

国务院近日下发《国十条》——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。从而引起了我国房地产市场、以及相应资本市场的极大震动。

自2004年以来，国家陆续出台了一系列的调控措施，而房价却越调越涨几近疯狂。笔者认为，其核心原因应该是需求问题，而不是供给问题。

经济学意义的需求，不仅仅包括人们的天生欲望，更主要的是包括人们所拥有的足够的支付和购买能力。其最直接的表象，就是银行里的居民储蓄余额。

这里我们引入一个新的概念——贷款空转。即人们将货币资产存入银行形成储蓄，银行将其贷款给企业，但是企业并没有将贷款实际投入生产和经营活动之中，而是通过一些分解、将其变成部分人的收入而再次存入银行，银行以此新储蓄再增加贷款的不断循环过程。

这样，经过多年的贷款空循环，社会中的货币财富数量急剧增加，而实际社会财富（产品和劳务）却增加的很少或说没有相应的迅速增长，拥有大量货币财富的人们开始茫然，买点什么呢？于是房地产的保值增值功能被发现，人们的行为及预期逐步推动了房价的持续上涨、甚至开始大幅飙升。除此之外，任何带有点投资性质的物品，其价格也都在相应飙升。

1995-2009年，中国城乡居民储蓄存款余额由29662亿元增长到264761亿元、年均增长16.9%，而GDP由57733亿元增长到335353亿元、年均名义增长13.4%，两者之间差距3.5个百分点。大多数人都认为这是中国人天性节俭的结果。其实，同期中国社会消费品零售总额由20598亿元增长到125343亿元、年均名义增长13.8%，甚至略高于GDP年均名义增长0.4个百分点，所以，储蓄的高速增长及其与GDP增长的明显差距，更多的是银行贷款空转所增加的货币财富的结果。

当然，大多数贷款应该是实循环——流入正常的生产经营活动之中，但是小部分贷款的空循环，由于其多年累加，逐步形成了庞大的规模，从而稳步推高我国的价格体系，并在预期的相互作用下，持续推动我国的房地产价格及其他资本品价格的飙升。因此，直接考虑房地产市场的供给和需求状况，可能并不能真正解决中国房价的持续飙升问题。