潘石屹：货币政策是楼市“创可贴”

网易财经4月23日讯 “货币政策仅是医治楼市顽症的‘创可贴’，治愈的良方仍需依靠税收和土地政策”。23日，SOHO中国董事长潘石屹(博客)对近期出台的系列楼市政策如此评价，他认为，货币政策是调控的最有效措施，但仅是短期行为，从长期效果来看，税收政策尤其是土地政策才是核心。

对于未来房价走势，潘石屹认为，根据国际市场的经验来看，国内房价已经具备下跌的要素，但由于大部分开发商仍手握“重金”，短期内降价的可能性不大。而对于一些中小开发商而言，迫于资金压力进行的调价已经出现。

货币政策是楼市“创可贴”

潘石屹是在当日举行的三里屯SOHO首批租户入驻欢迎仪式上做出上述表述的。他认为，从本月14日开始的新国四条及国十条的密集出台并不突然，是在市场调控已经失效的情况下“不得已而为之”的产物。系列政策以货币收紧为开端，这是最有效最立竿见影的措施，潘石屹说，“相当于给楼市先敷一贴‘创可贴’，而之后对于伤筋动骨的重症，则要依靠税收政策和土地政策来医治”。

其中，土地政策是核心。潘石屹认为，土地供应短缺是楼市调控的最短板，对此，政府首先应该切实完成每年土地计划供应量；其次，突破18亿亩耕地红线，在提高粮食产出水平后，应该协调好种粮与盖房的用地比例，让农民工“带着土地”进城；再者，将国有经营性土地与农村集体土地结合出让，避免CBD附近有大面积农村土地不能出让、而远郊区县却都是城市土地的现象。

最后，监管部门应严厉打击开发商囤地，潘石屹指出，据09年年报统计，一些上市公司在去年一年储备的土地数量，可供未来持续开发151年（土地储备总面积除以去年全年开工面积）。

而对于近期再度传闻的物业税，潘石屹建议“尽快出台”。他认为，无论物业税叫什么名字，房产税也好、特别税也好，都是有效调节贫富分化的工具。

上市公司难降房价

按照国际发达国家的经验来看，影响房价的因素包括有效资金成本（即银行贷款利率）、租金回报率和税率。当租金回报率超过有效资金成本达到-3%以上时，房价会立刻下跌。按照目前北京二手房2.9%的租金回报率、6.5%的二套房贷利率来计算，前者已超后者近-4%。因此，理论上讲，目前北京房价完全具备了下跌的要素。

不过，潘石屹认为，最终决定国内房价是否下降的，还是开发商的资金情况，而对于目前绝大多数上市公司来讲，尚未出现资金压力，因此降价可能性也不大。对于一些更大型开发商来讲，现在手握的现金甚至足以支撑未来3年发展，“即便市场出现短期观望，那就放缓销售和开发，先‘歇歇’再说”。

但对于一些只能依靠销售回款的中小企业来说，尤其是09年销售情况不乐观的企业，则是政策首当其冲的对象，将率先降价。（潘秀林）