住房不应是投资品

2010年的3月，太平洋两岸的中国与美国仍然春寒料峭，但两国的房地产市场却体温不同——中国是高温待降，美国是低温回暖。

中国楼市呈现出一轮全国范围内急剧上涨的局面，引发了政府各部门的调控措施纷纷出台；而美国新开工住宅量、二手房交易量开始企稳回升，美联储也宣布停止抵押贷款支持证券（MBS）购买计划，刺激政策开始退出。

中国的楼市泡沫有多大？美国的次贷危机会在中国重演么？资本用抛售房地产公司股票，民众用恐慌性抢购，政府用十年来最剧烈的政策导向调整，表达着各自的预期。

人们不会重复踏入同一条河流，国家也不会完全复制一条覆辙。但是，居危思安、亡羊补牢，其尤未晚。

坐在我们面前的美国住房及城市发展部前副部长、哈佛大学住宅联合研究中心主任尼古拉斯·雷特西纳斯（Nicolas Retsinas）就是这样一位历经美国房地产市场风云变幻的智者，他的意见值得聆听。

“住宅对社会可持续发展的意义，除了拥有遮风挡雨的作用外，它还包括多种重要的意义。这是二战以来，世界人民思考后得出的结论。而对于中低收入人群来说，如何妥善解决他们在经济承受能力之内的居住问题同样具有此方面的意义。”雷特西纳斯这样定义了住房对于社会发展的重要意义。

在以下对这位美国房地产界意见领袖人物的独家专访中，让我们分享他对美国房地产危机成因和未来复苏的理解。

1. 美国房地产稳或未稳

观察房地产市场的走势，有一个比就业率更关键的因素，就是人们对未来就业形势的预期。此外，美国政府必须对房地美和房利美进行改革，但短期内改革不会进行，因为这两家房贷融资巨擘的任何变化，都可能影响房地产市场复苏

《21世纪》：2010年以来，美国房地产市场出现了一些复苏的迹象，有些人觉得美国房地产价格已经稳定下来了。你是不是同意这样的观点：现在的美国房价已经触底？

雷特西纳斯：美国国土面积非常大，所以在美国内部也有许多不同区域的房地产市场。可以说，在一些区域房地产市场已经见底，现在开始缓慢复苏。但就美国房地产市场整体来说，房地产价格可能还会继续小幅微降。

具体来说，那些没有过度开发的区域，比如波士顿、纽约等地的房地产市场可能已经非常接近底部；但是像一些取消赎回权比例很高的地区（编者注，取消赎回权指的是借贷人不能按合同约定按期偿还房贷，而且超过了法庭规定的赎回期限，银行就可取消房主的赎回权，将房产拍卖来取得贷款），比如美国西南地区的拉斯维加斯、南佛罗里达、凤凰城、迈阿密等，还有美国中西部的一些地区，因为经济状况还是很糟糕，所以我预测这些地区的房地产价格可能还会继续下挫3到5个百分点。

《21世纪》：但现在美国高企不下的失业率，会不会成为房地产市场复苏的障碍？

雷特西纳斯：是的，就业情况和房地产市场之间有非常密切的关联。不过，虽然失业率数据还是不理想，但就业市场也在慢慢复苏，新的就业岗位也开始出现。

我需要指出的是，还有一个比就业率更关键的因素，是人们对未来就业形势的预期。如果他们相信自己不会丢掉工作岗位，那么人们会考虑是不是把握现在的低价时机去购房。如果他们对就业形势并不看好，那么他们肯定不会去购买房产。

《21世纪》：美国政府对房地美和房利美这两家政府支持房贷机构的救助是“不设上限”的，一个问题是这两家企业的黑洞到底有多大？另外，他们的未来形态会变成什么样子？

雷特西纳斯：2008年9月，美国政府接管了这两家企业，他们之所以这么做，因为担心如果他们不那么做的话，那么就没有人会继续购买这两家企业的债券，如果这种情况发生了，那么美国住房市场的资金很快就会枯竭。

我们看到，在过去的15个月里，这两家企业承担了美国住房市场的主要融资功能，事实上，2009年第四季度，美国住宅市场90%的抵押贷款来自美国政府。

美国政府决定对这两家机构的救助不设上限，主要考虑是，通过维持房地美和房利美的运行来为房地产市场提供资金，长期的收益要超过短期美国政府的支出。很难说，所有的短期支出究竟会是多少，因为我们并不知道救助会持续多久。

但是可以确定的是，美国政府必须对房地美和房利美这两家机构进行改革，来加强政府对市场的监管。但是，短期内改革不会进行，因为美国房地产市场还很脆弱，这两家房贷融资巨擘的任何变化，都可能影响房地产市场的复苏。

2. 什么推动了泡沫

美国政府过度地推广了对住房的拥有权，结果导致人们借了远远超过他们承担能力的贷款来购买住房。我们必须非常小心，一定要确保人们不是在对未来房地产升值预期基础上来决定借款金额，而不考虑自己的还款能力

《21世纪》：在过去的40年里，美国政府希望可以帮助更多普通人解决住房问题，但有一种意见认为，正是在这个计划的实施过程中，我们却看到“两房”和金融机构助长了房地产市场泡沫的形成。

你的经历横跨政界和学界，你觉得作为政策制定者该怎么做，既能够给老百姓解决住房问题，同时防止市场泡沫？

雷特西纳斯：过去美国政府出台了一系列措施来帮助更多人能够拥有住房，特别是帮助低收入阶层租赁或者购买住房。

但如果回顾历史，我们就会发现，美国政府过度地推广了对住房的拥有权，而不是真正意义上的“可负担的住房”。结果导致的情况是，人们借了远远超过他们承担能力的贷款来购买住房。这是我们已经接受到的教训，也希望包括中国在内的其他国家的政策制定者，都能从中汲取经验。

我的观点是，我们要做的是平衡。相比期望所有人都拥有住房，可能更好的做法是让一部分人去租房。但是非常重要的是，我们必须非常小心，一定要确保人们不是在对未来房地产升值预期基础上来决定借款金额，而不考虑自己的还款能力。还款能力必须成为人们贷款时的首要考虑因素。

《21世纪》：你刚才提到过度贷款，那么政府部门、监管机构和进入机构如何来设定限制并且进行监管，以防止过度贷款？

雷特西纳斯：有几个原则我们必须遵守。

首先必须根据借贷人的还款能力来决定贷款的各种条件，但在过去我们往往根据未来房产可能的增值来决定贷款。

其次，我们必须更加谨慎地选择贷款对象，而不是轻易地放松对借贷人首付比例和信用记录的要求，当然这并不是说我们不再贷款给需要购房的人，但是我们必须更加谨慎地来决定贷款给哪些人，贷多少。

另外，发放贷款的机构需要对贷款质量和贷款表现负责，但是在美国，我们看到的情况是这些贷款又被转手卖给其他投资者，而没有对这些贷款负责。

3. MBS何去何从

至少从现在看，美联储相当漂亮地退出了MBS市场。而且我们看到许多私人资金已经进入到了MBS市场。但如果考虑到通胀压力推动放贷利率走高，美联储会考虑重新进入MBS市场。政府不可能也没有能力来做房地产市场的唯一支持者

《21世纪》：3月底美联储停止了1.25亿美元抵押贷款支持证券（MBS）购买计划，这会对这个市场产生多大的影响？

雷特西纳斯：美联储在停止购买计划之前就已经宣布了这个消息，而且在完全停止购买抵押贷款支持证券之前，他们逐步地减少购买数量。

现在的问题是，私人资本能多大程度地替代美联储来购买MBS？事实上，我们看到许多资金已经进入到了MBS市场。考虑到美联储的退出、今年年底美国经济可能面临的通货膨胀压力，都会推动房贷利率攀升。不过具体的上升数据现在很难说，可能是处在25到30个基点之间，但是最终结果还要根据宏观经济情况来定。

《21世纪》：如果利率在未来大幅攀升，美联储是否可能重新恢复MBS购买项目？

雷特西纳斯：美联储曾表示过并不计划重新恢复购买MBS，但是也没有否认过这种可能性。如果利率过高，美联储会考虑重新进入抵押贷款支持证券市场来压低利率。

但不管怎么说，至少从现在看，美联储相当漂亮地退出了MBS市场。

《21世纪》：另一个问题是，美联储会不会出售持有的MBS？如果会，可能是在什么时候？

雷特西纳斯：我相信，从长远看，美联储会这么做。但这不会在短期内发生。在停止购买MBS后，美联储会做的是仔细观察市场状况和未来发展，之后才会决定下一步行动。

现在的关键问题是，市场是否已经足够的健康来保证自己的复苏？私人资本会不会进入房地产市场？但我们必须进行测试，因为政府不可能也没有能力来做房地产市场的唯一支持者。

4. 抄底还是继续等待

投资美国房地产时还是要谨慎，投资并持有，而不是投资然后马上出售。至于“两房”证券，需要对一些重要问题进行判断，美国房地产市场是不是稳定？会不会复苏？如果回答是肯定，那么这些证券也有价值继续持有。

《21世纪》：去年9月，《华尔街日报》曾报道中国投资有限公司有意抄底美国房地产资产，你觉得这是一个好机会吗？美国房地产市场现在还有哪些投资机会？

雷特西纳斯：我觉得是。像我刚才说的那样，美国房地产市场已经接近触底。所以在住宅市场是可以看到一些好的投资机会。

但是在投资时还是要谨慎，投资并持有，而不是投资然后马上出售。如果是投资相关证券，这和投资者对未来通货膨胀、利率等因素的预期有关，而不仅仅是考虑房地产市场本身了。

《21世纪》：中国目前仍然持有数千亿美元“两房”债券，对中国投资者怎么才能处理好此类投资，你有什么建议？

雷特西纳斯：这确实很难，首先很清楚，如果在现在这个时点出售这些证券，会严重冲击这些证券的价值。

投资者需要对一些重要的问题进行判断，美国房地产市场是不是稳定？会不会复苏？如果对这些问题的回答是肯定的话，那美国房地产市场还是一个不错的投资选择（相应来说，这些证券也有价值继续持有）。

5. 让房产回归居住功能

过去错误的想法是把房子当作是个投资品，而不是把房子当作是一个居住的地方。改变这样的观念，就可以帮助我们来正确地看待房产的价值。现在是政府重新回到市场的时间，但政府和市场之间应保持一个平衡

《21世纪》：你怎么评价美国政府稳定房地产市场的措施？你能否预测一下，在未来美国政府又会采取哪些新的措施？

雷特西纳斯：上世纪90年代，美国政府积极地制定了像“社区再投资”、“政府支持企业”等一系列政策来为低收入人群和家庭提供房地产贷款。但是在之后新的政府上台后，观点却变了。在过去的10年里，在美国，我们看到政府站到了一边，他们相信市场可以对自身进行监管，市场会做出为房地产市场融资的最有利的选择。

但是现在是政府重新回到市场的时间，我们已经看到政府出台了针对贷款的新的监管政策。但我们还是要注意的是，不能过度监管，政府和市场之间应该保持一个平衡的关系。

《21世纪》：本世纪初发生了IT泡沫，紧随而来的是房地产泡沫。这是不是表明了美国国内投资机会的相对匮乏？如果美国政府最新提倡的新能源无法成为新的经济增长点，那么美国投资者将何去何从？

雷特西纳斯：在我看来，上世纪90年代末和本世纪初发生的科技泡沫是因为热门对科技公司的价值进行了太高的估计。房地产泡沫来自过量的借款、贷款还有过度的开发。

而在住宅市场，我们看到，过去错误的想法是把房子当作是个投资品，而不是把房子当作是一个居住的地方。改变这样的观念，就可以帮助我们来正确地看待房产的价值。

1998年，他从华盛顿特区离开，开始担任哈佛大学房地产联合研究中心主任。该研究中心由哈佛大学设计学院与肯尼迪政府学院联合成立，旨在解决全美最重要的住房及社区发展相关问题。

在华盛顿时，雷特西纳斯任美国住宅与城市发展部副部长，美国储蓄机构监管局主任。并在美国联邦储蓄保险公司董事会、联邦住房融资局、社区再投资公司担任董事会成员。

他于1997年荣获美国财政部Meritorious Service奖，1998年美国房屋租赁协会Excellence in Public Service奖，2001年全美低收入住房联合会Housing Leadership奖。并入选美国名人堂，被美国房地产经纪人协会评为房地产界最有影响力的人物。