楼市：此次调控绝非“空调”

长城证券房地产研究员 刘昆

中国证券报记者：日前国务院针对过热的楼市推出了一系列严厉调控措施，你如何评估这一系列政策对于2010年房地产市场的供需影响？是否意味着楼市拐点已经到来？

刘昆：这次调控政策的深度和广度都是空前的，政策从需求、供给、地方及部委问责等角度全面出击，传递出中央政府调控房价的决心，此前越调越涨的局面有望发生根本性改变。而预期的改变，将使供需双方的市场行为发生很大的变化，尤其是前期房价上涨过快的地区，销量必将出现大幅萎缩，二手房价格将率先调整，新房价格的普遍调整可能滞后1-2个季度。

需求方面，新政策的主要打击对象是投机性需求，即通过严格信贷使投资投机需求无法继续利用金融杠杆。同时二套房很可能以家庭持有房产数而非银行贷款记录认定，对改善性需求的贷款首付和月供将有10%甚至更高的提高。由此可见，投资需求和改善性需求将出现大幅萎缩。而首次购房需求，将根据自身的急迫程度、购买能力和市场调整状况逐步释放。

供给方面，预期的改变将直接导致持有多套二手房的业主在房价未跌的情况下，加快抛盘速度。同样，开发商也将抓紧在楼市尚未转向之前，赶紧开盘销售，更快回笼资金。此外，去年下半年开始全国新开工面积的大幅增加，也将使年内的供给逐步增加。

中国证券报记者：与2007年出台的调控政策相比，此次调控的力度和效果会否有区别？预计未来是否还有其他调控政策出台，比如物业税出台的可能性有多大？

刘昆：07年政策的出发点主要是防范金融风险，而本轮调控的出发点不光是为控制金融风险，还对于保障民生和促进经济社会协调发展给予了更多的重视，调控手段从信贷、税收、土地住房供给、地方和相关部门问责等各方面多管齐下。

如果某些热点区域房价在新政策出台后仍然没有得到有效控制，那么有可能会有针对持有多套和高端房产征收房产税的政策出台，比如北京、上海、深圳、重庆。物业税还没有经过人大立法程序，短期内不具备推出条件，而房产税是现有的税种，只是针对个人非营业住房免征。只要地方政府提出恢复征税并经过国务院批准，就可以实行，针对保有环节征收的房产税同样可以起到征物业税的目的。

中国证券报记者：今年上市房企的盈利会发生怎样的变化？

刘昆：我们认为，新政出台后，短期内对房地产销量的影响会大于对价格的影响。我们之前预计今年重点城市销量较09年下降15-20%，新政出台后，不排除销量出现同比30-40%的降幅。房价方面，我们预计全年均价较年初下降5%左右。

尽管去年房地产市场火爆，使大部分企业积累了相当于结算收入80%到一倍的预售账款，但如果接下来楼市十分低迷，全行业的业绩增长将较09年明显下降，净利润增速可能从去年60%降至15-20%。

中国证券报记者：经过前期的暴跌之后，目前房地产板块是否已经充分反映了利空政策的影响，房地产板块今年的投资机会如何？

刘昆：从政策面看，近期各部委和地方政府还将围绕中央政策的核心思想出台一系列配套政策和细则，但预计对股价的冲击将有所减弱。估值方面，已经表现出一定的吸引力。目前行业09年静态市盈率25倍，市净率2.9倍，其中一线地产股平均市净率2.1倍，接近08年的最低水平。

我们认为，短期内地产股继续大幅下跌的空间不大。但是基本面方面，同样不存在刺激股价大幅向上的因素。未来一段时间，可能以横盘震荡为主。