房贷利率调整加快楼市拐点到来

近日，中国银行首先宣布将对房贷利率进行调整，将存量房贷首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍，这实际上意味着将过去首套或者多套房的7成利率优惠完全取消。中行的行动具有示范作用，这不仅意味着刺激房地产信贷的政策周期的结束，也意味着银行想结束所有存量房贷“不赚钱”的优惠利率政策。

实际上，在金融危机期出台的7折利率优惠，除了政府授意外，当时“通缩”之说甚嚣尘上，银行判断长期利率将会低迷，存款利率将会不断削减，但是这一判断显然是错误的，巨大财政刺激带动天量信贷投放，通胀快速回升，存款利率无法压低，资本成本上涨。所以，银行不可能坚持过往的低房贷利率，即使央行基准利率没有上升，银行也有动力将以往的优惠取消掉。

这一轮“房地产新政”之所以“稳准狠”得让人感到讶然，似乎它部分“吸收”了以往“越调越涨”的教训。4月14日国务院首先出台的是“首付控制”和“二套房利率”调升，对准投机性需求，将以往“改善性住房”完全放弃。随后出台政策，又封闭地产商的融资需求，希望能扼紧地产商目前充沛的现金流，迫使其在未来放弃“捂盘不售”的策略。酝酿中针对“保有环节”上的物业税和扩大住房供应政策，不仅继续压制投机需求、扩大供应，缓解过去“供求关系”严重的不匹配。

很多人不信任“房地产新政”的效力。长期的房地产价格上涨已形成了“神话般的心理支撑”，尤其是金融危机时期政府对房地产市场的“大力拯救”导致一种判断——政府只是干预房价上涨势头，而不是非“戳破”房地产泡沫，一旦中国经济在未来存在“探底”的可能，那么政府将重新启动房地产泡沫。实际上，这就形成了某种“悖论”：政府希望经济平稳，这样才能调控房地产市场，所以刺激政策不能轻言退出；而市场人士则认为，如果刺激政策不退出如货币收缩（尤其是加息），那么，房地产调控“不会到位”，房价上涨预期就不会因“房地产新政”而褪色。

我们可将房地产转化成一个投资比较和选择问题。房地产投资的基准线是租金回报和资金成本比较——即用一平米的房价产生的年租金，同每平米房价款按照5年期3.6%形成的年复利3.36%进行比较，简单地说，就是看存房子和存钱谁更实惠，像一线城市上海、深圳等地，每平米2.5万房子产生的年出租金只有550元左右，甚至难以战胜2.25%的一年期存款，更遑论3.36%的长期年复利。投资房产者需要支付6.5%（二套房贷款利率）的资本成本来获取2.2%左右的租金回报，中间有4.3%的差值。